LIBRO QUINTO · TÍTULO SEXTO CAPÍTULO IV. Del arrendamiento de bienes inmuebles

Los contratos de arrendamiento de inmuebles deben contener:

I.El nombre del arrendador;

II.El nombre del arrendatario;

III.La descripción detallada del inmueble objeto del contrato;

IV.Las instalaciones y accesorios con que cuenta para su uso el bien arrendado;

V.El estado que guarda el inmueble;

VI.La garantía que deberá otorgar el arrendatario;

VII.El destino del inmueble;

VIII.El término del contrato;

IX.El señalamiento de a quien corresponde el pago del servicio de agua potable y alcantarillado y demás servicios públicos estatales o municipales que estén relacionados con el objeto del contrato de arrendamiento; y

X.Las obligaciones que el arrendador y el arrendatario contraen adicionalmente a las establecidas en la ley.

La falta de alguno de estos requisitos no invalida el contrato.

Cuando se ejecuten mejoras en el inmueble arrendado, por parte del arrendador o que el bien sea sujeto de impuestos de plusvalía o pago de cuotas por colaboración municipal, la renta podrá ser aumentada proporcionalmente a la utilidad.

En los arrendamientos que hayan durado más de tres años, el arrendatario tiene derecho a que, en igualdad de condiciones se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento, siempre que satisfaga los siguientes requisitos:

I.Estar al corriente en el pago de la renta; y

II.Si durante el término del arrendamiento no se retrasó en los pagos periódicos de la renta por dos meses.

Cuando el arrendatario ejecute mejoras de importancia al bien arrendado con autorización del arrendador, gozará del derecho de preferencia por el tanto, en caso de que quien tiene la libre disposición del inmueble quiera vender dicho bien, aplicándose en lo conducente, lo dispuesto por los Artículos 1896 y 1897.

Para ejercitar el derecho de preferencia para el nuevo arrendamiento, el arrendador deberá dar aviso al arrendatario de las nuevas condiciones para el arrendamiento. Dicho aviso deberá hacerse cuando menos diez días antes de que venza el contrato, para que el arrendatario, en los cinco días siguientes, le dé el aviso de si desea o no seguir arrendando el inmueble con las nuevas condiciones.

En caso de que el arrendatario aún no haya respondido al aviso hecho por el arrendador, acerca de las nuevas condiciones del arrendamiento, podrá éste modificar dichas condiciones, dando un nuevo aviso al arrendatario, quien tendrá cinco días a partir de ese momento para responder al nuevo aviso. La violación de este derecho no invalida la renta.

Deberán de pagarse daños y perjuicios, los cuales en ningún caso serán inferiores al diez por ciento del importe bruto de la renta calculado sobre una anualidad, al otro contratante, en los siguientes casos:

I.Cuando el arrendador no conceda al arrendatario el derecho de preferencia que le corresponde para un nuevo arrendamiento;

II.Cuando el arrendatario haya dado aviso indubitable de querer ejercitar dicho derecho y no cumpla o se retracte; y

III.En el caso de violación a lo dispuesto por el artículo anterior.

El arrendatario no responderá del incendio del bien arrendado, siempre que éste se haya comunicado u originado de otra parte, si tomó las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propagara.

Cuando son varios los arrendatarios y no se sabe dónde comenzó el incendio, todos son responsables proporcionalmente a la renta que paguen. Si inició el incendio en el local de uno de los arrendatarios, sólo éste será responsable.

El arrendatario que va a establecer en la finca arrendada, una industria peligrosa, tiene obligación de asegurar dicha finca contra el riesgo probable que origine el ejercicio de esa industria.

En caso de omisión por parte del arrendatario del cumplimiento de esta obligación, podrá el arrendador contratar él mismo el seguro, teniendo derecho a repetir por el monto de las primas contra el arrendatario, presentando como título ejecutivo, el recibo, el contrato de seguro y el contrato de arrendamiento.

Si alguno de los arrendatarios prueba que el fuego no pudo comenzar en la parte que ocupa, quedará libre de responsabilidad.

La responsabilidad que resulte de un incendio comprende:

I.El pago de los daños y perjuicios sufridos por el arrendador; y

II.El pago de los daños y perjuicios que se hayan causado a otras personas, siempre que provengan directamente del incendio.

Todos los arrendamientos, sea de predios rústicos o urbanos que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, se entenderán por tiempo indefinido y las obligaciones de las partes continuarán hasta que no se dé por terminada la relación contractual.

En los casos de contrato por tiempo indefinido, el arrendamiento concluirá a voluntad de cualesquiera de los contratantes, previo aviso dado a la otra parte en forma indubitable. Tratándose de un predio urbano, el aviso deberá darse con tres meses de antelación si lo da el arrendador y un mes si lo da el arrendatario; y con nueve meses de anticipación para ambas partes, si el predio es rústico o destinado a fines agropecuarios.

Lo dispuesto en este Artículo no será objeto de renuncia.

No podrá darse en arrendamiento una finca urbana que no reúna las condiciones de higiene y salubridad exigidas por la legislación respectiva.

Son aplicables al arrendamiento de inmuebles todas las disposiciones de este título, en lo que no contravengan lo establecido en este capítulo.

Se considera arrendamiento de inmuebles destinados a habitación, el que se haga de cualquier finca urbana o rústica, siempre que se celebre con el objeto primordial de servir de habitación a una o más personas.

El arrendamiento por tiempo determinado de inmuebles destinados a habitación, no podrá exceder de 15 años.

Cuando este tipo de arrendamiento exceda de cinco años, deberá ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

El arrendador que no haga las obras que ordene la autoridad competente, como necesarias para que una localidad sea habitable e higiénica, es responsable de los daños y perjuicios que los arrendatarios sufran por esa causa. Este derecho no es renunciable.

Cuando el valor comercial del inmueble sea el equivalente hasta diez mil veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización se seguirán las siguientes reglas:

I.En cuanto al importe de las rentas:

a)No podrá exceder del doce por ciento anual sobre el valor fiscal que reporte el inmueble;

b)Cuando no exista valor fiscal o éste no se hubiese actualizado durante los últimos tres años, el importe de la renta no podrá exceder del diez por ciento anual del valor comercial del inmueble; y

c)Cuando para la edificación o reconstrucción del inmueble materia del arrendamiento se hubiese obtenido financiamiento preferencial para su empleo en esos fines, el importe de la renta será fijado de acuerdo a los programas y criterios del mismo; y

II.En cuanto a su duración:

a)Su plazo mínimo de vigencia será de un año;

b)El plazo será obligatorio solamente para el arrendador; y

c)El arrendatario podrá dar por concluido el contrato en cualquier tiempo, con la obligación respecto del pago de las rentas de cubrirlas hasta la fecha en que desocupe totalmente el inmueble y lo ponga a disposición del arrendador.

Las disposiciones contenidas en el artículo anterior son de orden público. Por lo tanto, son irrenunciables y en consecuencia, cualquiera estipulación en contrario se tendrá por no puesta.

En el caso a que se refiere el Artículo 2041, cuando se celebren convenios que generen obligaciones más gravosas para el arrendatario, éstos serán nulos de pleno derecho, no importando si se hacen constar bajo la forma de recibos, vales, cartas o cualquier otro documento, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que se incurra.

Al término del arrendamiento, el arrendatario que haya cumplido en tiempo con todas las obligaciones que la ley y el contrato le hayan impuesto, tendrá derecho a una prórroga del mismo por el término de un año.

El arrendamiento por tiempo determinado de bienes inmuebles destinados al comercio, no puede exceder de veinte años; el destinado a la industria, no puede exceder de veinticinco años. En ambos casos cuando excedan de ocho años deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

El precio del arrendamiento de los inmuebles destinados al comercio o la industria, que deberá pagar periódicamente el arrendatario al arrendador, será fijado libremente por las partes.

El precio del arrendamiento de los inmuebles destinados al comercio o la industria, podrá ser fijado en una cantidad líquida determinada o sobre un porcentaje del importe de los ingresos brutos del comercio o del valor total de la producción que se genere en ese inmueble.

Cuando así se convenga en el contrato, el arrendatario tendrá derecho a traspasar el comercio o industria establecido en el inmueble arrendado, sin que el arrendador tenga derecho alguno a oponerse.

Será válido el convenio en el que el arrendatario traspase su derecho como tal, a cambio de recibir una cantidad determinada de la persona a la cual transfiere, a manera de contraprestación.

El nuevo arrendatario deberá destinar el inmueble al objeto para el que se celebró el contrato de arrendamiento, y la variación de dicho objeto, será causa de rescisión anticipada del contrato, imputable al nuevo arrendatario, salvo pacto en contrario.

En el caso del artículo anterior, el arrendatario que haya traspasado, será obligado solidario del nuevo ocupante al cual se traspasó el inmueble arrendado, por todas las obligaciones que puedan sobrevenir por el arrendamiento, a favor del arrendador.

La solidaridad a que se refiere este Artículo comprende a todos los traspasos subsecuentes.

El término del arrendamiento del nuevo arrendatario, al cual se traspasó el inmueble arrendado, será el que se hubiere pactado originalmente en el contrato de arrendamiento.

Al término del arrendamiento, el arrendatario que haya cumplido en tiempo con todas las obligaciones que la ley y el contrato le hayan impuesto, tendrá derecho a una prórroga del mismo, por un término equivalente a una cuarta parte del periodo pactado en el contrato original de arrendamiento.

Para computar el término de prórroga a que se refiere este artículo, se empezará a contar desde el día en que entró en posesión del inmueble como arrendatario, aunque la finca hubiese cambiado de propietario.

Es obligación del arrendador y del arrendatario sujetarse a las normas ecológicas, de desarrollo urbano, protección civil y demás obligaciones que señalen las leyes.

Cuando el acatamiento de dichas disposiciones vuelva su cumplimiento oneroso o imposible, las partes podrán optar por su rescisión o por un cambio en las condiciones del contrato.

Son aplicables al arrendamiento de bienes inmuebles con destino comercial o industrial, las disposiciones generales del arrendamiento, así como del arrendamiento de inmuebles, en lo que no contradigan lo establecido en este capítulo.

El arrendamiento de inmuebles destinados a la agricultura, no podrá exceder de 25 años, ni destinarse a cultivos ilícitos.

El arrendamiento de inmuebles destinados a la agricultura, deberá otorgarse por escrito y cuando su duración exceda de diez años, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

La falta de inscripción en el Registro Público de Propiedad, de conformidad con el artículo anterior, será imputable al arrendador.

La renta deberá pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por semestres vencidos.

El contrato de arrendamiento con fines agropecuarios, podrá hacerse sólo de la tierra o de la unidad de producción en forma parcial o integral.

Cuando en un contrato de arrendamiento agropecuario se pacte la renta de toda la unidad de producción, deberá señalarse en forma enunciativa lo que incluye dicho arrendamiento, así como el estado que guardan las partes integrantes de la unidad de producción. La entrega podrá hacerse a inventario, para que al momento de la recepción, se verifique el estado de todos los bienes integrantes de la unidad de producción, tales como cantidad y calidad de tierra, tractores, almacenes, frigoríficos, habitaciones, y demás bienes que lo compongan.

Cuando no se formule inventario con características de los bienes, los mismos deberán entregarse al arrendador, al finalizar el arrendamiento, en un estado tal que permita el funcionamiento del bien para lograr su objeto, salvo que se pruebe que por el uso ordinario del mismo, han dejado de servir.

En el arrendamiento de predios rústicos por plazo determinado, debe el arrendatario, en el último año que permanezca en el fundo, permitir a su sucesor o al dueño, en su caso, el barbecho de las tierras que tenga desocupadas y en las que él no pueda realizar la nueva siembra, así como el uso de los edificios, parte de la unidad de producción y demás medios que fueren necesarios para las labores preparatorias del año siguiente.

El permiso a que se refiere el artículo anterior, no será obligatorio, sino en el periodo y por el tiempo rigurosamente indispensable, conforme a las costumbres locales, salvo convenio en contrario.

Terminado el arrendamiento, tendrá a su vez el arrendatario saliente, derecho para usar de las tierras y edificios o parte de la unidad de producción, por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato. Lo dispuesto por éste y los dos Artículos anteriores, se aplicará aún cuando el bien arrendado sea expropiado o enajenado por venta de autoridad.

El arrendatario deberá utilizar el bien arrendado con fines agropecuarios, cumpliendo las disposiciones ecológicas que dispongan las leyes. El daño en la tierra, el ambiente o la unidad de producción arrendada, hará al arrendatario responsable de las sanciones que marquen las legislaciones en materia ecológica más el pago de daños y perjuicios al arrendador, que nunca será mayor al equivalente a dos veces el valor de la producción que se haya obtenido en el último año en el predio arrendado.