LIBRO QUINTO · TÍTULO SEXTO CAPÍTULO XII. Del modo de terminar el arrendamiento

El arrendamiento puede terminar:

I.Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley o por estar satisfecho el objeto para el que fue arrendado el bien;

II.Por convenio expreso;

III.Por nulidad;

IV.Por confusión;

V.Por pérdida o destrucción total del bien arrendado, por caso fortuito o fuerza mayor;

VI.Por rescisión;

VII.Por expropiación del bien arrendado hecha por causa de utilidad pública; y

VIII.Por evicción del bien dado en arrendamiento.

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado. Si no se ha señalado tiempo, se atenderá a las disposiciones del capítulo I de este título.

Cuando a la falta de pago del importe de la renta por dos o más meses consecutivos tratándose de inmuebles y de dos quincenas para los muebles, se aúne el abandono del bien, previa certificación de la autoridad judicial, se entregará el mismo al arrendador, cesando en ese momento la obligación de seguir pagando rentas, dándose por concluido el contrato.

Si después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento o su prórroga, el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del bien arrendado, continuará el arrendamiento hasta por un tiempo igual al del establecido en el contrato y se observará lo previsto en las disposiciones generales de dicho contrato estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato, actualizándose el pago de la renta conforme al interés legal establecido en el presente Código.

En caso de haber operado la tácita reconducción en términos de lo establecido en el párrafo anterior del presente artículo, el arrendamiento concluirá a voluntad de cualesquiera de los contratantes, previo aviso dado a la otra parte en forma indubitable. Tratándose de un predio urbano, el aviso deberá darse con tres meses de antelación si lo da el arrendador y un mes si lo da el arrendatario; y con nueve meses de anticipación para ambas partes, si el predio es rústico o destinado a fines agropecuarios.

Las obligaciones contraídas por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario.

Si terminado el plazo establecido en el contrato o en la ley para el arrendamiento, y el arrendador solicita el bien, en los términos previstos por aquellos, el arrendatario deberá desocupar y entregar inmediatamente el inmueble.

Si no lo hiciere y fuere demandado por los días que permanezca en posesión del inmueble deberá pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato, actualizándose el pago de la renta conforme al interés legal establecido en el presente código.

El arrendador puede exigir la rescisión del contrato de arrendamiento:

I.Por la falta de pago de la renta en los términos contractuales o legales;

II.Por usarse el bien arrendado con un objeto distinto del convenido o de la naturaleza o destino de dicho bien;

III.Por el subarriendo o traspaso de la cosa o bien sin autorización del arrendador;

IV.Por daños graves al bien arrendado, imputables al arrendatario;

V.Por variar la forma del bien arrendado, sin contar con el consentimiento expreso del arrendador; y

VI.Por la falta de pago de servicios públicos por más de dos meses o el tiempo que acuerden las partes, cuando se haya comprometido a realizarlo el arrendatario.

El arrendatario tendrá derecho a exigir la rescisión del contrato de arrendamiento:

I.Por no cumplir el arrendador con su obligación de prestar los servicios o de mantener el bien arrendado en el mismo estado durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;

II.Por la pérdida total o parcial del bien arrendado;

III.Por pérdida de uso parcial del bien arrendado, siempre que la reparación dure más de un mes;

IV.Por la existencia de defectos o vicios ocultos del bien, anteriores al arrendamiento y desconocidos por el arrendatario. En este caso, también podrá optar por la acción de reducción del precio del arrendamiento; y

V.Por la falta de pago de servicios públicos por más de dos meses o el tiempo que acuerden las partes, cuando se haya comprometido a realizarlo el arrendador.

Si el bien dado en arrendamiento fuere enajenado por venta de autoridad, el contrato de arrendamiento subsistirá, a menos que aparezca que se celebró dentro de los 60 días anteriores al secuestro del bien o después de registrada la hipoteca que da lugar a la subasta, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por concluido.