LIBRO QUINTO · TÍTULO SEXTO CAPÍTULO VIII. Del arrendamiento con opción a compra

Para los efectos de este código, habrá arrendamiento con opción a compra, siempre que en un contrato por tiempo determinado y forzoso para ambas partes, el arrendador, se obligue a permitir el uso, goce o disfrute de un bien y el arrendatario, a pagar como contraprestación un precio periódico, y quien, al vencimiento del término tendrá opción de comprar el bien arrendado, por el precio de compra que se pactó originalmente.

Sólo quien posea la libre disposición de un bien, podrá celebrar respecto de él, contrato de arrendamiento con opción a compra en calidad de arrendador.

Todo contrato de arrendamiento con opción a compra deberá contener:

I.Su término;

II.Precio de venta del bien. Este precio se aplicará al vencimiento del contrato, en caso de haber voluntad por parte del arrendatario, de adquirir el bien objeto del arrendamiento;

III.El plazo que tendrá el arrendatario para dar aviso de compra al arrendador;

IV.El monto del pago periódico que deberá hacer el arrendatario al arrendador, durante la vigencia del contrato;

V.El lugar y plazos donde deberán hacerse los pagos parciales y el de la opción de compra, en caso de darse;

VI.El uso o giro que se dará a los bienes arrendados; y

VII.Si tiene o no el arrendatario, derecho a prorrogar el contrato de arrendamiento. En caso de tener derecho a la prórroga, deberá determinarse la duración de la misma, pago periódico a hacerse y los derechos que tendrá el arrendatario al término.

En caso de no fijarse un término de tiempo forzoso para ambas partes, se entenderá celebrado por un año, contado a partir de que el arrendatario adquiera el uso, goce y disfrute del bien, ya sea por entrega material, virtual o jurídica.

Si no se determina el precio de venta ni se dan las bases para su determinación, al término del contrato de arrendamiento; se considerará para todos sus efectos como un contrato de arrendamiento simple, con término forzoso y el arrendatario no tendrá derecho a exigir la enajenación del bien en su favor.

El precio de venta del bien materia del contrato de arrendamiento con opción a compra puede fijarse en cantidad líquida o cualquier otra cantidad que sea pecuniariamente determinable al finalizar el término del mismo. De igual manera, podrá pactarse el monto de los pagos periódicos que deba hacer el arrendatario al arrendador.

Llegado el momento para ejercer la opción de compra, el arrendador deberá notificar al arrendatario, que tiene el término de 30 días para ejercerla y pagarla o en su caso, proceder a la devolución del bien.

Los contratos de arrendamiento con opción a compra deberán otorgarse por escrito y, tratándose de bienes inmuebles, en escritura pública.

En el caso de bienes inmuebles, los contratos de arrendamiento con opción a compra se inscribirán en el Registro Público de la Propiedad.

Una vez inscrito, no tendrá validez cualquier traslación de dominio, gravamen, embargo o derecho real que se inscriba sobre el bien materia del contrato de arrendamiento con opción a compra. Dichas traslaciones de dominio, gravámenes, embargos o derechos reales podrán convalidarse en caso de no ser ejercitado, por parte del arrendatario, el derecho de compra del bien arrendado, en el término señalado.

De no haber inscripción del contrato de arrendamiento con opción a compra en el Registro Público de la Propiedad, y si durante el término de éste, se inscribe cualquier gravamen, embargo, derecho real o traslación de dominio respecto del mismo bien; el arrendatario podrá ejercitar acción en contra del arrendador por los daños y perjuicios sufridos.

Salvo pacto en contrario, la obligación de realizar los pagos periódicos del arrendamiento con opción a compra, inicia a partir de la entrega de los bienes objeto del arrendamiento.

En caso de que el arrendatario sufra la evicción del bien materia del contrato de arrendamiento con opción a compra, el arrendador deberá pagar a aquél:

I.Los gastos causados en el contrato;

II.Los gastos originados en el juicio de evicción y el de saneamiento;

III.El valor de las mejoras útiles y necesarias hechas a costa del arrendatario; y

IV.El monto de los daños y perjuicios ocasionados al arrendatario.

En el supuesto de despojo, perturbación o cualquier acto de tercero, que afecte el uso o goce de los bienes, la posesión de los mismos o bien la propiedad, el arrendador tiene la obligación de realizar las operaciones que correspondan para recuperar los bienes o defender el uso o goce de los mismos. Igualmente, estará obligado a ejercer las defensas que procedan cuando medie cualquier acto o resolución de autoridad que afecte la posesión o la propiedad de los bienes.

Cuando ocurra cualesquiera de las eventualidades a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario deberá dar aviso al arrendador, a la brevedad posible. En caso de no hacerlo, será responsable de los daños y perjuicios que se ocasionen.

El arrendatario podrá ejercitar directamente dichas acciones y defensas, en el caso de que dé el aviso de compra al arrendador.

Si existe incumplimiento por parte del arrendatario en sus obligaciones, el arrendador podrá pedir judicialmente, la rescisión del contrato, para recuperar la posesión de los bienes objeto de dicho contrato.

Una vez que el arrendatario justifique con documento auténtico, haber cumplido sus obligaciones, el Registro Público de la Propiedad tomará nota e inscribirá de manera definitiva el inmueble a favor del mismo.