Libro quinto · Segunda parte Titulo decimo octavo. De la hipoteca

La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregarán al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

Los bienes hipotecados quedarán sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

A excepción de la hipoteca naval, marítima o aérea, que recaerá sobre naves y por tanto sobre muebles, la hipoteca sólo podrá recaer sobre bienes inmuebles especialmente determinados, o sobre derechos reales constituidos sobre los mismos, o sobre un conjunto de inmuebles y de muebles que formaren una individualidad unitaria perfectamente determinada.

La hipoteca se extenderá aunque no se exprese:

I.A las accesiones naturales del bien inmueble hipotecado;

II.A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;

III.A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos;

IV.A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados; y

V.A los nuevos edificios que el constituyente de la garantía levantare en reconstrucción total o parcial de los edificios hipotecados y que para esta finalidad hubiera demolido.

Podrán ser hipotecadas las negociaciones industriales, comerciales, agrícolas o ganaderas, en cuyos casos la hipoteca que sobre ellas se constituya comprenderá no sólo los inmuebles en que estén instaladas, sino también las concesiones respectivas si las hubiere, así como todos los elementos materiales, muebles e inmuebles afectos a la explotación considerados en la unidad, pudiendo, además, comprender el dinero en caja de la explotación corriente y los créditos a favor de la empresa, nacidos directamente de sus operaciones, sin perjuicio de la posibilidad de disponer de ellos y de substituirlos en el movimiento normal de las operaciones sin necesidad del consentimiento del acreedor, salvo pacto en contrario.

Salvo pacto en contrario, la hipoteca no comprenderá:

I.Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hubieren producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito; y

II.Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

No se podrán hipotecar:

I.Los bienes muebles, salvo los que teniendo el carácter de frutos pendientes o de pertenencias de un inmueble, se hipotequen con éste;

II.Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;

III.El uso y la habitación; y

IV.Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de ambos casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

La hipoteca sobre derechos reales constituida respecto de bienes raíces, durará mientras tales derechos subsistan; pero si éstos se extinguieren, por culpa del deudor hipotecario o sin su culpa, éste estará obligado a constituir una nueva hipoteca a favor y a satisfacción del acreedor. Si no lo hiciere o no otorgare alguna otra garantía suficiente a juicio del acreedor, se dará por vencido anticipadamente el plazo de la obligación principal y se procederá al cobro de ella. Si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que venciere el tiempo en que el usufructo hubiere concluido, al no haber mediado el hecho voluntario que le pusiere fin.

En la hipoteca de la nuda propiedad podrá gravarse exclusivamente ésta, o gravarse dicha nuda propiedad por una parte, y el usufructo por la otra.

En el primer caso, si se extinguiere el usufructo y se consolidare la propiedad, la hipoteca se extenderá en su totalidad al inmueble, es decir, sin desmembramiento de la propiedad, si así se hubiere convenido.

Si el usufructuario adquiriere la nuda propiedad estando sólo hipotecada ésta, continuará el gravamen sin extenderse al usufructo.

Cuando se hipotequen separadamente la nuda propiedad y el usufructo siendo distintos los titulares de estos derechos por ellos hipotecados, la extinción de cada una de las respectivas hipotecas no afectará la vida de la otra, pues extinguida una quedará subsistente la otra.

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprenderá el área.

El derecho de superficie podrá ser hipotecado, siguiendo el gravamen las limitaciones y modalidades de ese derecho.

Ninguna hipoteca de hipoteca podrá constituirse si al tiempo de constituirla su deudor no otorgare al acreedor un mandato irrevocable para cobrar oportunamente y en su caso demandar, también oportunamente, al deudor de la hipoteca hipotecada.

El mandatario tendrá al respecto el derecho que concede a los de su clase el artículo 2564, y los notarios en sus escrituras relativas, así como los jueces ante quienes se ratifiquen escrituras privadas de este tipo, cuidarán del exacto cumplimiento de la anterior disposición. El encargado del Registro Público de la Propiedad también lo hará negando la inscripción de las escrituras hipotecarias de hipotecas que no contengan dicho mandato irrevocable.

Podrá el acreedor de la hipoteca de hipoteca tomar en prenda el crédito principal; pero ésta será nula si se constituyere a favor de persona distinta al acreedor de la hipoteca de hipoteca.

Las disposiciones de este precepto serán aplicables a la hipoteca de anticresis.

Podrán también ser hipotecados los bienes que ya lo estuvieren, aunque hubiere pacto de no volverlos a hipotecar, salvo, en todo caso, los derechos de prelación que establece este Código. El pacto de no volver a hipotecar será nulo.

El predio común no podrá ser hipotecado sino con el consentimiento de todos los propietarios. El copropietario podrá hipotecar su porción indivisa y, al dividirse el bien común, la hipoteca gravará la parte que le corresponda en la división. El acreedor tendrá derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

Nadie podrá hipotecar sus bienes sino con las condiciones y limitaciones a que esté sujeto su derecho de propiedad.

La hipoteca constituida por el que no tenga derecho de hipotecar será nula, pero quedará convalidada si el constituyente adquiriere después el inmueble hipotecado, antes de que tenga lugar la evicción.

La hipoteca podrá ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor.

El propietario cuyo derecho sea condicionado o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su derecho, si la conociere.

Solo podrá hipotecar el que pueda enajenar, y solamente podrán ser hipotecados los bienes que puedan ser enajenados.

Si el inmueble se volviere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca por el monto que, a juicio de peritos, garantice debidamente la obligación principal.

En este caso, se sujetará también a juicio de peritos la circunstancia de haber disminuido el valor de la finca hipotecada hasta hacerla insuficiente para responder de la obligación principal.

Si quedare comprobada la insuficiencia de la finca y el deudor no mejorare la hipoteca en los ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá el cobro del crédito hipotecario, dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.

Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere, podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en el caso de expropiación por causa de utilidad pública o de venta judicial.

La hipoteca subsistirá íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada, y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, pero sin perjuicio de lo que disponen los artículos siguientes.

Cuando se hipotequen varias fincas para garantizar un crédito, será forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada finca, y podrá cada una de ellas ser redimida del gravamen pagándose la parte de crédito que garantice.

Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones, poniéndose de acuerdo al efecto el dueño de la finca y el acreedor hipotecario. Si no se consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia de peritos.

Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecado no podrá darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas que exceda a la duración de la hipoteca, bajo pena de nulidad del citado contrato o del mencionado pacto en la parte que exceda de la expresada duración.

Si la hipoteca no tuviere plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas por más de dos años si se tratare de finca rústica, o por más de un año si se tratare de fincas urbanas.

La hipoteca que se constituyere a favor de un crédito que devengase intereses, no garantizará en perjuicio de tercero, además del capital sino los intereses de tres años; a menos que se hubiese pactado expresamente que garantizará los intereses por más tiempo, con tal que no exceda del término para la prescripción de los intereses y de que se hubiere tomado razón de esta estipulación en el Registro Público.

El acreedor hipotecario podrá adquirir el bien hipotecado, en remate judicial o por adjudicación, en los casos en que no se presentare otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Código de Procedimientos Civiles.

Podrá también convenir con el deudor en que se le adjudicare en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no podrá perjudicar los derechos de tercero.

La venta del bien hipotecado podrá ser judicial o extrajudicial, aplicándose las disposiciones relativas a la prenda para uno y otro caso.

Cuando el crédito hipotecario exceda de lo estipulado en el artículo 2250, la hipoteca deberá otorgarse en escritura pública. Cuando no exceda podrá otorgarse en escritura privada, ante dos testigos y ratificadas las firmas ante notario público, o juez competente, mismos que, en sus respectivos casos, instruirán a los interesados sobre la manera de llenar las deficiencias de la escritura, si las tuviere, para poder así, autorizar la ratificación, que sólo harán hasta que sus instrucciones sean observadas, así como en el caso en que la escritura fuere originalmente bien elaborada.

Los contratos en los que se consignen garantías hipotecarias otorgadas con motivo de la enajenación de casas y terrenos de interés social, o que el Estado, municipio u organismos descentralizados vendan a gentes de escasos o medianos recursos para la constitución de su patrimonio familiar, o para vivienda, se otorgarán en escritura privada autorizada con la sola firma del deudor hipotecario adquirente, y con el sello y firma del representante legal del enajenante-acreedor hipotecario, sin los requisitos de testigos y de ratificación de firmas.

La hipoteca nunca será tácita ni general y se perfeccionará por el registro. En consecuencia, no producirá ningún efecto legal contra tercero sino desde su registro tomándose en cuenta el día y hora en que se presentare.

Será obligación del notario proceder, desde luego, a poner en vías de realización y en los términos relativos del Título Vigésimo Primero de este libro, la inscripción de referencia, debiendo responder de los daños y perjuicios que su falta de diligencia al respecto llegare a causar a los interesados.

Si por tal falta, de diligencia o por la razón que fuere otra hipoteca tomare, por su inscripción, preferencia sobre ésta en la progresión del rango, el interesado podrá elegir entre gestionar el registro de su hipoteca en el nuevo lugar que le corresponda, o demandar su nulidad por la falta de dicho registro formal, constitutivo, del registro.

Los notarios ante quienes se otorguen escrituras en que se constituya una hipoteca, deberán cuidar de insertar en ellas el certificado en que el encargado del Registro Público de la Propiedad haga constar los gravámenes que de diez años anteriores a la fecha, por lo menos, reporten el bien de cuya hipoteca se trate, o el que, en su caso, se haga constar que dicho bien está libre de todo gravamen.

Los notarios que omitan este requisito serán responsables de los daños y perjuicios que su omisión causare, y el registrador no inscribirá ninguna escritura que carezca de dicho registro.

En la misma responsabilidad que los notarios incurrirán los jueces ante quienes se ratifiquen escrituras privadas de hipoteca que no contengan la inserción a que se refiere el párrafo inicial de este precepto.

La hipoteca podrá ser voluntaria o necesaria.

Será voluntaria cuando el constituyente, sin existir ninguna disposición legal que se la imponga, de su libre voluntad convenga en otorgarla para garantizar un crédito o una obligación futura, y será necesaria cuando, por el contrario, exista esa disposición en la ley que lo sujete a prestar la garantía sobre bienes determinados, y será en acatamiento a esa disposición que se vea en la necesidad de constituirla.

La hipoteca constituida por declaración de voluntad de un tercero, será irrevocable desde el momento en que la haga saber, bien al acreedor o bien al deudor.

La hipoteca constituida por testamento, podrá tener por objeto mejorar un crédito a cargo del testador, para convertirlo de simple en hipotecario, o bien garantizar un legado o un crédito que se reconozca por testamento.

La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a una condición suspensiva inscrita, surtirá efecto contra tercero desde su inscripción, si la obligación llegare a realizarse o la condición a cumplirse.

Si la obligación asegurada estuviese sujeta a condición resolutoria inscrita, la hipoteca no dejará de surtir sus efectos respecto de tercero, sino desde que se haga constar en el Registro Público de la Propiedad el cumplimiento de la condición.

Cuando se contraiga la obligación futura o se cumplan las condiciones de que tratan los dos artículos anteriores, deberán los interesados pedir que se haga constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria, sin cuyo requisito no podrá aprovechar ni perjudicar a tercero la hipoteca constituida.

Para hacer constar en el Registro Público de la Propiedad el cumplimiento de las condiciones a que se refieren los artículos que preceden, o la existencia de las obligaciones futuras, presentará cualquiera de los interesados al registrador la copia del documento público que así lo acredite y, en su defecto, una solicitud formulada por ambas partes, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que deban dar lugar a ella.

Si alguno de los interesados se negare a firmar dicha solicitud, acudirá el otro a la autoridad judicial para que, previo el procedimiento correspondiente, dicte la resolución que proceda.

Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, no surtirá efecto contra tercero si no se hace constar en el Registro Público de la Propiedad por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.

El crédito podrá cederse, en todo o en parte, siempre que la cesión se haga en la forma que para la constitución de la hipoteca previene el artículo 2765 se haga del conocimiento al deudor y sea inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

Si la hipoteca se ha constituido para garantizar obligaciones a la orden, podrá transmitirse por endoso del título, sin necesidad de notificación al deudor, ni de registro. La hipoteca constituida para garantizar obligaciones al portador, se transmitirá por la simple entrega del título sin ningún otro requisito.

Las instituciones del sistema bancario mexicano, actuando a nombre propio o como fiduciarias, los Organismos de Seguridad Social y de Vivienda, federales o locales, podrán ceder sus créditos con garantía hipotecaria, sin necesidad de notificación al deudor de escritura pública ni de inscripción en el registro, siempre que el cedente lleve la administración de los créditos.

En el caso de que el cedente deje de llevar la administración de los créditos, el cesionario deberá únicamente notificar por escrito la cesión al deudor.

En los supuestos previstos en los tres párrafos anteriores, la inscripción de la hipoteca a favor del acreedor original se considerará hecha a favor del o de los cesionarios referidos en tales párrafos, quienes tendrán todos los derechos y acciones derivados de ésta.

La hipoteca generalmente durará por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice, y cuando ésta no tuviere término para su vencimiento, la hipoteca continuará vigente hasta en tanto no prescriba la obligación principal o se extinga por alguna otra cosa. Podrá establecerse en el título constitutivo de la hipoteca una duración menor que la de la obligación principal; pero no será válido estipular un término mayor a la vigencia de ésta.

Cuando se prorrogue el plazo de la obligación garantizada con la hipoteca, ésta se entenderá prorrogada por el mismo término, a no ser que expresamente se asignare menor tiempo a la prórroga de la hipoteca.

Si antes de que expire el plazo se prorrogare por primera vez, durante la prórroga y el término señalado para la prescripción, la hipoteca conservará la prelación que le corresponda desde su origen.

La hipoteca prorrogada por segunda o más veces sólo conservará la preferencia derivada del registro de su constitución por el tiempo a que se refiere el artículo anterior; por el demás tiempo, o sea el de la segunda o ulterior prórroga, sólo tendrá la prelación que le corresponda por la fecha del último registro.

Lo mismo se observará en el caso de que el acreedor conceda un nuevo plazo para que se le pague el crédito.

La acción hipotecaria prescribirá en igual tiempo que la obligación principal, contado desde que legalmente pueda ésta exigirse.

Llámase necesaria a la hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley estén obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administren, o para garantizar los créditos de determinados acreedores.

La constitución de la hipoteca necesaria podrá exigirse en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado.

Si para la constitución de alguna hipoteca necesaria se ofrecieren diferentes bienes y no convinieren los interesados en la parte de la responsabilidad que haya de pesar sobre cada uno conforme a lo dispuesto en el artículo 2760 decidirá la autoridad judicial previo dictamen de peritos.

Del mismo modo decidirá el juez las cuestiones que se susciten entre los interesados, sobre la calificación de suficiencia de los bienes ofrecidos para la constitución de cualquiera hipoteca necesaria.

La hipoteca necesaria durará el mismo tiempo que la obligación que con ella se garantice.

Tendrán derecho de pedir la hipoteca necesaria de sus créditos:

I.El coheredero o partícipe, sobre los inmuebles repartidos, en cuanto importen los respectivos saneamientos o el exceso de los bienes que hayan recibido;

II.Los descendientes de cuyos bienes fueren meros administradores los ascendientes, sobre los bienes de éstos, para garantizar la conservación y devolución de aquéllos, teniendo en cuenta lo que dispone la fracción III del artículo 119;

III.Los menores y demás incapacitados, sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren;

IV.Los legatarios, por el importe de sus legados, si no hubiere hipoteca especial designada por el mismo testador;

V.Los acreedores de la herencia, por el importe de sus créditos, si en la misma existen bienes inmuebles o derechos reales sobre bienes raíces; y

VI.El Estado, los municipios y los establecimientos públicos, sobre los bienes de sus administradores o recaudadores, para asegurar las rentas de sus respectivos cargos.

La constitución de la hipoteca en los casos a que se refieren las fracciones II y III, podrá ser pedida por los que por ley deban ser herederos del menor o de los demás incapacitados, y en su defecto por el Ministerio Público.

Los que tengan derecho de exigir la constitución de hipoteca necesaria, tendrán también el de objetar la suficiencia de la que se ofrezca, y el de pedir su ampliación cuando los bienes hipotecados se hagan por cualquier motivo insuficientes para garantizar el crédito. En ambos casos resolverá el juez.

Si el responsable de la hipoteca designada en las fracciones II, III y IV del artículo 2787 no tuviere inmueble, el acreedor no gozará, al respecto, más que del privilegio mencionado en el artículo 2787 fracción I, sin perjuicios de las protecciones que este Código establece para el manejo, por ascendientes y tutores, sujetos, en sus respectivos casos, a patria potestad o a tutela.

La hipoteca producirá todos sus efectos jurídicos contra tercero mientras no sea cancelada su inscripción.

La hipoteca se extinguirá, a petición de parte interesada y mediante declaración judicial:

I.Si se extinguiere el bien hipotecado;

II.Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía;

III.Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado, observándose lo dispuesto en el artículo 2758;

IV.Cuando se resuelva o extinga el derecho del constituyente de la hipoteca sobre el bien gravado;

V.Cuando se remate judicialmente el bien hipotecado, teniendo aplicación lo prevenido en el artículo 2253;

VI.Por la remisión expresa del acreedor; y

VII.Por la declaración de estar prescrita la acción hipotecaria o la obligación principal.

Para los efectos de la fracción I del artículo anterior, se entenderá extinguido el inmueble hipotecado:

I.Cuando se destruya; y

II.Cuando quede fuera del comercio.

Cuando el acreedor hipotecario adquiera en legado el bien hipotecado, se extinguirá la hipoteca si el bien no reporta gravámenes.

La hipoteca extinguida por dación en pago revivirá si el pago quedare sin efecto, ya sea porque el bien dado en pago se pierda por culpa del deudor, y estando todavía en su poder, ya sea porque el acreedor lo pierda en virtud de la evicción.

En los casos del artículo anterior, si el registro ya hubiere sido cancelado, revivirá solamente desde la fecha de la nueva inscripción, quedando siempre a salvo al acreedor el derecho para ser indemnizado por el deudor de los daños y perjuicios que se le hayan seguido.