Libro quinto · Segunda parte Titulo segundo. De la compraventa

Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de un bien, y el otro, a su vez, se obliga a pagar por él un precio cierto y en dinero.

Por regla general, la venta será perfecta y obligatoria para las partes, cuando hayan convenido en el bien y su precio, aunque el primero no hubiera sido entregado, ni el segundo satisfecho.

Cuando la materia de la compraventa fueren bienes muebles, no entregados al comprador, la falta de pago del precio en todo o en parte, o el no otorgamiento de las garantías a que se hubiere obligado, el contrato quedará rescindido de pleno derecho sin necesidad de declaración judicial, en los términos previstos, para el caso, por este Código.

Si el precio del bien vendido se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otro bien, el contrato será de venta cuando la parte en numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otro bien. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será de permuta.

Los contratantes podrán convenir en que el precio sea el que corre en día o lugar determinados o el que fije un tercero; pero fijado el precio por el tercero, no podrá ser rechazado por los contratantes sino de común acuerdo, o porque el tercero al fijarlo no hubiere observado las reglas que sobre el particular recibió. Si el tercero no lo señalare quedará el contrato sin efecto, salvo convenio en contrario.

El señalamiento del precio no podrá dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

El comprador deberá pagar el precio en los términos y plazos convenidos. A falta de convenio lo deberá pagar al contado. La demora en el pago del precio lo constituirá en la obligación de pagar réditos al tipo legal sobre la cantidad que adeude.

El precio de frutos y cereales, vendidos a plazo para su consumo a personas no comerciantes, no podrá exceder del mayor que tuviere en ese lugar en el período comprendido desde su entrega hasta el fin de la siguiente cosecha.

Las compras de bienes que se acostumbra gustar, pesar o medir, no producirán sus efectos sino después que se hayan gustado, pesado o medido los objetos vendidos.

Cuando se trate de venta de artículos determinados y perfectamente conocidos, el contrato podrá hacerse sobre muestras.

En caso de desavenencia entre los contratantes, dos peritos nombrados uno por cada parte, y un tercero, para el caso de discordia, nombrado por éstos, resolverán sobre la conformidad o inconformidad de los artículos con las muestras o calidades que sirvieron de base al contrato.

Si la venta se hizo sólo a la vista y por acervo, aun cuando sea de bienes que se suelen contar, pesar o medir, se entenderá realizada luego que los contratantes se avengan en el precio, y el comprador no podrá pedir la rescisión del contrato alegando no haber encontrado en el acervo la cantidad, peso o medida que él calculaba.

Habrá lugar a la anulabilidad si el vendedor presentare el acervo como de especie homogénea y ocultare en él especies de inferior clase y calidad de las que están a la vista.

Tratándose de inmuebles, la compraventa podrá ser por medida o por unidad corporal. Se dará la primera, cuando el precio se determine proporcionalmente en función de una unidad de medida, en cuyo caso el error numérico dará lugar sólo a la rectificación.

Se hará por precio alzado, cuando se hayan señalado linderos o datos que sirvan para identificarlo, como todo unitario o entidad corporal única. El vendedor estará obligado a entregar al comprador todo lo que el inmueble y sus linderos comprendan. No habrá lugar a rescisión aun cuando en la entrega hubiere exceso o disminución.

Las acciones que nacen de los artículos 2199 al 2201 prescriben en un año, contado desde el día de la entrega.

Los contratantes pagarán, salvo convenio en contrario por mitad los gastos de escritura y registro.

Si un mismo bien fuere vendido por el mismo vendedor a diversas personas, se observará lo siguiente:

I.Si el bien vendido fuere mueble, prevalecerá la venta primera en fecha; si no fuere posible verificar la prioridad de ésta, prevalecerá la hecha al que se hallare en posesión del bien; y

II.Si el bien vendido fuere inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se observará lo dispuesto en la fracción anterior.

Las ventas al menudeo de bebidas embriagantes, hechas al fiado, no darán derecho para exigir su pago; hecho el pago, no podrá reclamarse su devolución.

Sólo los bienes que existan en la naturaleza, sean determinados o determinables en cuanto a su especie y no estén fuera del comercio, podrán ser materia del contrato de compraventa.

Ninguno puede vender sino lo que sea de su propiedad. La venta de bien ajeno será anulable y el vendedor será responsable de los daños y perjuicios si procediere con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público de la Propiedad para los adquirentes de buena fe. El contrato quedará convalidado, si antes de que tenga lugar la evicción o se declare ejecutoriadamente la nulidad, adquiere el vendedor, por cualquier título legítimo, la propiedad del bien vendido.

La venta de bienes o derechos litigiosos no estará prohibida; pero el vendedor que no declare la circunstancia de hallarse el bien o el derecho en litigio, será responsable de los daños y perjuicios si el comprador sufriere evicción quedando, además, sujeto a las penas respectivas.

Tratándose de la venta de determinados bienes, como los pertenecientes a incapacitados, los de propiedad pública, los empeñados o hipotecados, etcétera, deben observarse los requisitos exigidos por la ley para que la venta sea perfecta.

Las personas físicas y jurídicas no podrán adquirir bienes raíces, sino sujetándose a lo dispuesto en el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y en sus leyes reglamentarias.

Los consortes casados bajo el régimen de sociedad conyugal, no podrán celebrar entre si el contrato de compraventa, pero podrán hacerlo si aquél fuere de separación, en cuyo caso se observará lo dispuesto en el Libro Segundo de este Código para el efecto.

Los magistrados, jueces, Agentes del Ministerio Público, defensores oficiales, abogados, procuradores, corredores, peritos y demás auxiliares de la administración de justicia, no podrán comprar los bienes que sean objeto de los juicios en que intervengan. Tampoco podrán ser cesionarios de los derechos que se tengan sobre estos bienes.

Se exceptúa de lo dispuesto en el artículo anterior, la venta o cesión de derechos hereditarios cuando sean coherederas las personas mencionadas, o de derechos a que estén afectos bienes de su propiedad.

Los hijos sujetos a patria potestad solamente pueden vender a sus padres los bienes comprendidos en la primera clase de las mencionadas en el artículo 603.

Los propietarios de bienes indivisos no pueden vender su parte respectiva a extraños, sino cumpliendo lo dispuesto en los artículos 914 y 915.

No pueden comprar los bienes de cuya venta o administración se hallen encargados:

I.Los tutores y curadores;

II.Los mandatarios;

III.Los ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso de intestado;

IV.Los interventores nombrados por el testador o por los herederos;

V.Los representantes, administradores e interventores en caso de ausencia; y

VI.Los empleados públicos.

Los peritos y los corredores no pueden comprar los bienes en cuya venta han intervenido.

Las personas físicas que se encuentren inscritas en el Registro Estatal de Deudores Alimentarios Morosos, no podrán vender bienes inmuebles, salvo que el producto de esa operación sea total o parcialmente destinado al cumplimiento de la obligación con el acreedor alimentario. Para el caso de adquisición de inmuebles, será necesario contar con la constancia de no inscripción que expedirá la Coordinación Técnica del Sistema Estatal del Registro Civil del Estado.

Las compras hechas directamente en contravención a lo dispuesto en este capítulo por interpósita persona serán nulas.

El vendedor estará obligado:

I.A entregar al comprador el bien vendido;

II.A conservar y custodiar, adecuadamente y mientras no entregue materialmente al comprador, el bien vendido;

III.A responder del saneamiento para los casos de evicción y de redhibición;

IV.A cumplir con todo lo que en el contrato se hubiere obligado; y que no sea contrario a las leyes de orden público; y

V.A cumplir con las demás obligaciones señaladas al respecto por la ley.

La entrega puede ser real, jurídica o virtual. La entrega real consiste en la entrega material del bien vendido, o en la entrega del título si se trata de un derecho.

Habrá entrega jurídica cuando, aun sin estar entregado materialmente el bien, la ley lo considera recibido por el comprador.

Desde el momento en que el comprador aceptare que el bien vendido quede a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de él, y el vendedor que lo conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de un depositario.

Los gastos de la entrega del bien vendido serán por cuenta del vendedor, y los de su transporte a cargo del comprador, salvo convenio en contrario.

El vendedor deberá entregar el bien vendido en el estado pactado o en el que se hallaba al perfeccionarse el contrato.

Deberá también entregar todos los frutos producidos desde que se perfeccione la venta, los rendimientos, accesiones y títulos del bien.

La entrega del bien vendido deberá hacerse en la forma, modo y lugar convenidos, y si no hubiere lugar designado en el contrato, se entregará en el que se encontraba el bien en la época en que se vendió.

Aparte de los derechos que por ley le correspondan o que por convenio adquiera, el vendedor tendrá los que a continuación se expresan:

I.El de retención, en virtud del cual no estará obligado a entregar el bien si el comprador no le pagare el precio, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para hacer el pago del precio, tampoco estará obligado a la entrega, aun en el caso de que se haya concedido dicho plazo, si después de la venta se descubriere que el comprador es insolvente, cuando el vendedor corra inminente riesgo de perder el precio, a no ser que el comprador le garantice pagarle según lo convenido; y

II.El de que se le abone el pago del alquiler de las bodegas, graneros u objetos en que se contenga lo vendido, si el comprador se constituyó en mora de recibir, en cuyo caso el vendedor quedará obligado al cuidado ordinario de conservar y custodiar el bien, y solamente será responsable de su dolo o de su culpa grave.

El comprador estará obligado a pagar el precio en el tiempo, lugar y forma convenidos; si no se hubiere fijado tiempo y lugar para ello, el pago se hará en el lugar en que el bien haya de ser entregado.

Si existiese duda sobre cuál de los contratantes deberá hacer primero la entrega, el uno del bien vendido y el otro del precio, ambos harán el depósito con un tercero.

El comprador pagará intereses legales por el tiempo que medie entre la entrega del bien y el pago del precio, en los siguientes casos:

I.Si así se hubiere convenido;

II.Si el bien vendido y entregado produjere fruto o renta; y

III.Si se hubiere constituido en mora.

Si al celebrarse el contrato se señalare un plazo para el pago del precio sin estipular intereses, el comprador no estará obligado a cubrirlos aun cuando durante el plazo convenido perciba los frutos del bien.

Si la concesión del plazo fuere posterior a la celebración del contrato, el comprador estará obligado a pagar el interés legal, aunque no se haya estipulado éste, salvo convenio en contrario.

Cuando el comprador a plazo o con espera del precio fuere perturbado en su posesión o derecho, o tuviere justo temor de serlo, podrá si aun no lo ha hecho, suspender el pago, mientras el vendedor no le asegure la posesión o le de garantía suficiente al respecto, salvo convenio en contrario.

La falta de pago del precio dará derecho para pedir la rescisión del contrato, aunque la venta se haya hecho a plazo; pero si el bien ha sido enajenado a un tercero, se observará lo dispuesto por los artículos 2006 y 2007.

Las partes podrán darle al contrato de compraventa, además de las reglamentadas en este capítulo, las modalidades que consideren convenientes, siempre que no sean contrarias a las leyes de orden público.

Podrá pactarse que el bien comprado no se venda a determinada persona; pero será nula la cláusula en que se estipule que no podrá venderse a persona alguna.

Si el obligado falta a su compromiso de no vender a determinada persona, la venta que realice será válida, pero responderá de los daños y perjuicios causados.

Quedan prohibidas la promesa y la venta con pacto de retroventa.

Podrá estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia, para el caso de que el comprador quisiere vender el bien objeto del contrato de compraventa. Si fuere mueble, el vendedor deberá ejercer tal derecho dentro de tres días, después que el comprador le hubiere hecho saber su intención. Si el bien fuere inmueble, tendrá diez días para ejercer su derecho. En ambos casos estará obligado a pagar el precio; y si no lo pudiere satisfacer, quedará sin efecto el pacto de preferencia.

Deberá hacerse saber de manera fehaciente al que goce del derecho de preferencia, lo que ofrezcan por el bien y si éste se vendiere sin dar ese aviso, la venta es válida, pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios causados.

Si se hubiere concedido un plazo para pagar el precio, el que gozare del derecho de preferencia otorgará las garantías necesarias de que pagará el precio al expirar el plazo.

Cuando el bien sobre el que tenga derecho de preferencia se venda en subasta pública, deberá hacerse saber al que goza de este derecho, el día, hora y lugar en que se verificará el remate.

El derecho adquirido por el pacto de preferencia no podrá cederse, ni pasará a los herederos del que lo disfrute.

Si se vendieren bienes futuros, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, el contrato será aleatorio y se regirá por las disposiciones relativas a la compra de esperanza.

Del contrato de compra venta de bienes a plazos

La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a las reglas siguientes:

I.Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o varios abonos ocasionará la rescisión del contrato. La rescisión producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Público;

II.Si se trata de bienes muebles, tales como automóviles, motores, pianos, máquinas de coser u otros que sean susceptibles de identificación de manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula resolutoria de que habla la fracción anterior, y esa cláusula producirá efecto contra tercero que haya adquirido los bienes, si se inscribió en el Registro Público; y

III.Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse indubitablemente y que, por lo mismo, su venta no pueda registrarse, los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago del precio, pero esa cláusula no producirá efectos contra tercero de buena fe que hubiere adquirido dichos bienes.

Si se rescindiere la venta, los contratantes deberán restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado el bien vendido podrá exigir del comprador, por el uso de él, el pago de una renta y una indemnización, por el deterioro que haya sufrido el bien, que fijarán peritos.

El comprador que haya pagado parte del precio tendrá derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó.

Las convenciones que impusieren al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas, serán nulas.

Del contrato de compra venta de bienes con reserva de dominio

Podrá pactarse que el vendedor se reserve el dominio del bien vendido hasta que su precio haya sido totalmente pagado.

Cuando los bienes vendidos sean de los mencionados en las fracciones I y II del artículo 2241, el pacto producirá efectos contra tercero si se inscribe en el Registro Público;

cuando los bienes sean de la clase a que se refiere la fracción III del artículo que se acaba de citar, se aplicará lo dispuesto en esta fracción.

El vendedor, entre tanto no se rescinda el contrato, no podrá vender a un tercero el bien vendido con la reserva de propiedad; y, al margen de la respectiva inscripción de venta se hará una anotación preventiva en la que se hará constar esa limitación de dominio.

Si el vendedor recogiere el bien vendido, serán aplicables a la venta con reserva de dominio, las disposiciones del artículo 2242.

En la venta con reserva de dominio, mientras no pase la propiedad del bien vendido al comprador, si éste recibe el bien será considerado como arrendatario del mismo.

La venta de inmuebles a plazo desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, conferirá al adquirente un derecho de preferencia respecto de cualquier venta o gravamen posterior, y cuando se hubiere pagado toda la prestación del precio y se hayan cumplido las demás obligaciones a su cargo, si las hubiere, lo facultará para exigir la transmisión del dominio.

También podrá el adquirente comprador exigir la transferencia del dominio, cuando hubiere hecho construcciones o mejoras en el bien vendido que equivalgan al cincuenta por ciento del precio convenido, si se encontrare al corriente en el pago de sus abonos.

En este caso deberá garantizar el pago del precio pendiente de cubrir con primera hipoteca contra el mismo bien.

En caso de rescisión del contrato el comprador podrá exigir del vendedor el reembolso de las mejoras útiles y necesarias que aquél hubiere hecho.

Cuando el vendedor se hubiere obligado a realizar algunas obras en el inmueble materia de la compraventa, y no cumpliere con ellas, el comprador podrá hacerlo por cuenta del obligado, quien deberá pagarle, además, el interés moratorio que fije la ley.

El contrato de compraventa no requerirá para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recayese sobre inmuebles.

Se podrá hacer constar en escritura privada la transmisión de derechos reales y enajenaciones de bienes inmuebles destinados a la habitación cuyo valor no exceda de:

I.Quinientas veces el salario mínimo de la zona económica del lugar, en el caso de los terrenos ubicados en zonas urbana y suburbanas, cuya superficie no supere a los 150 m2;

II.Mil veces el salario mínimo de la zona económica del lugar, en viviendas que se localicen en zonas urbanas y suburbanas que no tengan una superficie construida mayor de 80 m2; y

III.Seiscientas veces el salario mínimo de la zona económica del lugar, los que se encuentren ubicados en zonas rurales en los que la superficie no sea mayor a los 450 m2.

Los contratos para su validez deberán ser firmados por el vendedor y el comprador ante dos testigos y ratificados ante el Juez de Paz del lugar, o ante la Dirección del Registro Público de la Propiedad, Notario Público, o autoridad que esté investida de fe pública.

Los contratos y operaciones por los que los Gobiernos Federal, Estatal o Municipal, directamente o a través de los organismos correspondientes, adquieran o enajenen terrenos y viviendas para ser adquiridos por sus derechohabientes o para personas de escasos recursos económicos, podrán otorgarse en documentos privados sin requisitos de testigos ni de ratificación de firmas, o en escritura pública ante Notario, y podrán ser inscritos como patrimonio de familia cuando así se exprese en el negocio jurídico sin necesidad de declaración judicial.

Las ventas judiciales en almoneda, subasta o remate públicos se regirán por las disposiciones de este Título, en cuanto a la substancia del contrato y a las obligaciones y derechos del comprador y del vendedor, con las modificaciones que se expresan en este capítulo. En cuanto a los términos y condiciones en que hayan de verificarse, se regirán por lo que disponga el Código de Procedimientos Civiles del Estado.

No podrán rematar por si, ni por interpósita persona, el juez, secretario y demás empleados del juzgado; el ejecutado, sus procuradores, abogados y fiadores; los albaceas y tutores, si se tratare de bienes pertenecientes a la sucesión o a los incapacitados, respectivamente; ni los peritos que hayan valuado los bienes objeto del remate.

Las ventas judiciales se harán en dinero efectivo y al contado, y cuando el bien fuere inmueble, pasará al comprador libre de todo gravamen, a menos de estipulación expresa en contrario, a cuyo efecto el juez mandará hacer la cancelación o cancelaciones respectivas, en los términos que disponga el Código de Procedimientos Civiles del Estado.

En las enajenaciones judiciales que hayan de verificarse para dividir bien común, se observará lo dispuesto para la partición entre herederos.