Libro quinto Capítulo XVI. Censo enfiteutico

Censo enfitéutico es el contrato por virtud del cual una persona adquiere el derecho de percibir una pensión anual, por entrega que hace otra del dominio útil de un bien inmueble, para que lo disfrute. El que recibe la pensión se llama dueño y el que lo paga enfiteuta.

El censo enfitéutico otorga al enfiteuta un derecho real para usar y disfrutar temporalmente el predio objeto de él.

Las partes pueden fijar convencionalmente el plazo de duración de la enfiteusis, el cual no puede exceder de diez años.

Vencido el contrato de enfiteusis celebrado a plazo fijo, pueden las partes celebrar otro contrato de enfiteusis respecto del mismo bien.

Si el contrato se pactó por un plazo menor de diez años, el censo sólo podrá redimirse por convenio de ambas partes.

No puede constituirse el censo enfitéutico sobre la vida de una o más personas.

El contrato de enfiteusis se hará constar en escritura pública y en él se estipulará:

I.El monto de la pensión que el enfiteuta debe pagar al dueño;

II.Si la pensión se pagará en dinero o en frutos;

III.Si la pensión se pagará cada año en una o varias exhibiciones;

IV.EL número de pensiones que sea necesario que el enfiteuta deje de pagar, para incurrir en mora y proceda la rescisión del contrato:

V.El lugar de pago de la pensión;

VI.El plazo para la devolución del predio.

Si la enfiteusis fuere de predio urbano, la pensión se pagará en dinero.

Si no hubiere lugar convenido para el pago de la pensión, se hará en la casa del dueño, en la del representante de éste si viven en el municipio de la ubicación del predio; y si no habitan en este municipio, o si el dueño no tiene representante, se hará el pago en el domicilio del enfiteuta.

Si no hubiere tiempo señalado para el pago de la pensión y ésta consistiere en frutos, se hará al fin de la cosecha respectiva.

Si la pensión consistiere en dinero y no se hubiere fijado plazo para el pago, éste se hará al fin del año, contado desde la fecha del contrato.

Si el dueño dividiere la finca a varias fracciones, se aplicarán los siguientes preceptos.

I.La división no es oponible al enfiteuta y éste continuará ejerciendo sus derechos sin modificación;

II.El enfiteuta sólo estará obligado a hacer pagos parciales a los diversos adquirentes:

a)Si al constituirse la enfiteusis se previó la posibilidad de esta división, y el enfiteuta se obligó en esa eventualidad; y,

b)Si la división se realiza con posterioridad, y la aceptó el enfiteuta.

Si el enfiteuta fraccionare el predio para los efectos de su aprovechamiento entre diversos interesados, se aplicarán las siguientes disposiciones:

I.Continuará el enfiteuta obligado al pago íntegro de la pensión, no siendo oponibles al dueño las divisiones que hubiere hecho;

II.Si el dueño consintiere en la división por lotes, cada uno de estos será objeto de una enfiteusis por separado, debiendo estipularse ese caso el monto de las pensiones que serán exigibles a cada uno de los enfiteutas.

En caso de transmisión del dominio directo, por causa de muerte del dueño, si hubiere varios herederos, el enfiteuta estará obligado a hacer a éstos, pagos parciales de la pensión, según la parte aplicada a cada uno de ellos del dominio directo.

Si fallece el enfiteuta, y deja varios herederos, cada uno de éstos deberá pagar al dueño la parte de la pensión que corresponda, en proporción al porcentaje del dominio útil que se le aplique.

Por falta de herederos testamentarios o legítimos del último enfiteuta, se extingue la enfiteusis y se devolverá el predio al dueño.

Sólo pueden ser dados en enfiteusis los bienes raíces enajenables.

Se requiere autorización judicial para dar en enfiteusis los predios de incapacitados.

El enfiteuta tiene:

I.Derecho de poseer el objeto de la enfiteusis y la acción persecutoria;

II.Facultad de ejercitar las acciones posesorias, como poseedor del dominio útil del predio;

III.Derecho de usufructuar el predio y de ejecutar todos los actos jurídicos que la ley permite al usufructuario;

IV.Facultad para ceder el dominio útil, hipotecario o imponer al predio servidumbres sin consentimiento del dueño;

V.Derecho de donar el dominio útil.

En los supuestos de la fracción IV del artículo anterior, los contratos que celebre el enfiteuta, terminarán con la enfiteusis o con la pérdida del predio por rescisión.

Si se rescinde el contrato de enfiteusis, el inmueble pasará al dueño libre de gravámenes, salvo que él los hubiere consentido.

Para los efectos del artículo 2635, el derecho de quienes contraten con el enfiteuta y adquieran de éste el dominio útil o algún derecho real sobre el predio, estará sujeto a condición resolutoria, consistente en la extinción del derecho del enfiteuta.

Si por un hecho voluntario del enfiteuta se extinguiere la enfiteusis. y se estuviese en los supuestos de los artículos 2634, fracción IV y 2636, el enfiteuta deberá pagar a la persona con quien contrató, los daños y perjuicios causados a éste por la excisión de la enfiteusis.

Para que la enfiteusis sea oponible a terceros y el enfiteuta pueda ejercitar acciones reales, deberá el contrato inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

El dueño tiene derecho de preferencia para el pago de la pensión, sobre los frutos del inmueble objeto de la enfiteusis, y es acreedor de primera clase en caso de concurso.

Si el enfiteuta deja de pagar su pensión anual, o tres mensualidades, en su caso, el dueño tiene derecho de exigir el pago o la rescisión del contrato.

Para constituir en mora al enfiteuta no se necesita que el dueño lo interpele.

Si el enfiteuta deteriora el predio y por este deterioro pierde una cuarta parte de su valor, podrá el dueño rescindir el contrato y exigir el pago de daños y perjuicios.

Si el enfiteuta fuere perturbado en su derecho por tercero que dispute el dominio directo y la validez de la enfiteusis, deberá denunciar el litigio al dueño; y si no lo hiciere, no tendrá acción contra éste por los daños y perjuicios que sufra en caso de evicción.

Independientemente de que se haga al dueño la denuncia ordenada en el artículo anterior, puede aquél apersonarse al juicio por sí solo.

El enfiteuta está obligado a pagar todas las contribuciones impuestas en razón del predio.

Si el enfiteuta cede o dona el dominio útil:

I.Deberá el cedente o donante, hacerlas saber al dueño, dentro de sesenta días contados a partir de su fecha; y,

II.Si no se cumple con lo dispuesto en la fracción anterior, continuará siendo responsable el enfiteuta del pago de las pensiones.

El dueño y el enfiteuta, que pretenda vender o dar en pago los derechos que respectivamente disfrutan sobre el bien, tendrán el derecho del tanto.

Si el predio objeto del censo enfitéutico es expropiado, se destruyere o inutilizare totalmente por fuerza mayor o caso fortuito, termina el contrato.

La acción del dueño para exigir al enfiteuta las prestaciones atrasadas, prescribe en tres años, contados a partir de la mora en cada pensión.

Cuando el contrato de enfiteusis fuera rescindido, deberá abonar el dueño las mejoras útiles, si el aumento subsiste al tiempo de la rescisión y salvo pacto en contrario.

Lo dispuesto en el artículo anterior, otorga derecho al enfiteuta para retener la finca.