Libro quinto · Capítulo XXIII Sección primera. Reglas generales

La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre inmuebles o derechos reales para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.

El bien hipotecado no se entrega al acreedor. y queda sujeto al gravamen impuesto, aunque pase a poder de otra persona.

La hipoteca, salvo lo dispuesto en este capítulo, sólo puede constituirse sobre;

I.Inmuebles especialmente determinados;

II.Derechos reales constituidos sobre los mismos;

III.Un conjunto de inmuebles y muebles que formen una unidad perfectamente individualizada.

La hipoteca comprende, aunque no se exprese:

I.El área o superficie nuda que sirve de base a los edificios. En los casos de hipoteca sobre pisos departamentos, viviendas o locales de edificios sujetos al régimen de propiedad y condómino, se estará a lo dispuesto por este Código en los artículos 1137 y 1138;

II.Las accesiones del inmueble hipotecado;

III.Las mejoras hechas por el propietario en lo bienes gravados;

IV.Los objetos muebles accesorios del inmueble;

V.Los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados; y,

VI.Los nuevos edificios que el constituyente de la garantía levantare, en reconstrucción total o parcial de los edificios hipotecados.

Pueden hipotecarse las negociaciones industriales, comerciales, agrícolas o ganaderas, con los inmuebles en que estén instaladas y en estos casos la hipoteca comprenderá también:

I.Las concesiones, si pueden enajenarse;

II.Los elementos materiales, muebles e inmuebles afectos a la explotación considerados en su unidad;

III.El dinero en caja y bancos de la explotación corriente y los créditos en favor de la empresa, derivados directamente de sus operaciones, y sin perjuicio de la posibilidad de disponer de ellos y de sustituirlos en el movimiento normal de las operaciones, sin necesidad del consentimiento del acreedor.

Salvo pacto en contrario, la hipoteca no comprenderá los frutos industriales ni las rentas vencidas y no satisfechas, que se hayan producido o causado, respectivamente, hasta el vencimiento de la obligación garantizada.

No se podrán hipotecar:

I.Los frutos y rentas pendientes, con separación del predio que los produzca;

II.Los bienes muebles accesorios de un inmueble con separación de éste;

III.Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose en todo caso la de aguas la cual podrá ser hipotecada;

IV.Los bienes litigiosos, salvo que la demanda, origen del juicio, se haya registrado preventivamente, o que se haga constar en el título constitutivo de la hipoteca, que el acreedor tiene conocimiento del Litigio. En ambos casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

La hipoteca sobre derechos reales constituidos respecto de bienes raíces, puede tener por objeto los derechos de copropiedad, nuda propiedad, usufructo, hipoteca, servidumbre en el caso de la fracción III del artículo anterior, anticresis, enfiteusis y superficie.

Son aplicables a la hipoteca prevista en el artículo anterior, las siguientes disposiciones:

I.Dura mientras subsista el derecho real hipotecado;

II.Si el derecho hipotecado se extingue, cualquiera que sea la causa de la extinción, el deudor hipotecario debe constituir nueva hipoteca a favor y a satisfacción del acreedor;

III.Si el deudor hipotecario no otorga la nueva hipoteca a que se refiere la fracción anterior, u otra garantía suficiente a juicio del acreedor, se dará por vencido anticipadamente el plazo de la obligación principal.

La hipoteca puede recaer sobre una herencia o sobre los derechos de un heredero, cuando en el acervo hereditario haya inmuebles.

Puede hipotecarse exclusivamente la nuda propiedad, o ésta por una parte y el usufructo por la otra, y cada una de esas hipotecas son independientes, de manera que extinguida la primera, la segunda no se extiende al objeto de aquélla.

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprende el área.

Cuando alguien construyere de buena fe en terreno ajeno, y el propietario no quiere hacer uso del derecho que le concede este Código para adquirir la construcción, podrá hipotecarse ésta por el constructor.

El derecho de superficie puede ser hipotecado, siguiendo el gravamen las limitaciones y modalidades de ese derecho.

La hipoteca de hipoteca se rige par los siguientes preceptos:

I.Comprende, salvo pacto en contrario, tanto el derecho real, cuanto el principal garantizado por éste;

II.Si las partes no pactaron en contrario a lo dispuesto en la fracción anterior, al constituirse la hipoteca, el deudor deberá otorgar al acreedor un mandato irrevocable, para cobrar y, en su caso, demandar en tiempo al deudor de la hipoteca hipotecada;

III.Los notarios cuidarán del exacto cumplimiento de la fracción anterior;

IV.El mandatario, en el supuesto de la fracción II, de este artículo, tendrá las facultades que concede la fracción I, del artículo 2440;

V.Cuando se hipoteque exclusivamente el derecho principal, el gravamen se extinguirá al extinguirse la hipoteca hipotecada; y,

VI.Si la hipoteca hipotecada en el caso de la fracción anterior, se extingue por pago de la obligación principal, el titular de la hipoteca de hipoteca no tendrá derecho alguno respecto a la prestación que en bienes o numerario fuera pagada.

En los casos previstos en los artículos 2895 y 2901, fracciones V y VI, si el derecho real hipotecado se extingue por culpa del titular de ese derecho, el acreedor hipotecario además de los derechos que le concede la fracción III del artículo 2895, podrá exigir al titular del derecho real extinguido, el pago de daños y perjuicios.

Puede hipotecarse la herencia como una universalidad, si tuviere inmuebles o derechos reales, y de acuerdo con las siguientes disposiciones:

I.Se requiere el consentimiento de los herederos y, en su caso, de los legatarios, de acuerdo con el artículo 3471, fracción II;

II.Esta hipoteca se constituirá sin perjuicio de los acreedores hereditarios;

III.Para la constitución, deberá inscribirse previamente, en el Registro Público de la Propiedad, el testamento y, en caso de intestado, el auto declaratorio de herederos, indicándose, en ambos casos, los bienes que constituyen el haber hereditario.

Para que un heredero pueda hipotecar su parte alícuota, se requiere que en la herencia existan inmuebles o derechos reales y que se hayan hecho las inscripciones a que se refiere la última fracción del artículo anterior.

La hipoteca a que se refiere el artículo anterior quedará sujeta a la adjudicación que se hiciere al heredero del inmueble, al efectuarse la partición.

Las concesiones pueden ser objeto de hipoteca de acuerdo con lo que establezcan las leyes respectivas.

Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, salvo los derechos de prelación que establece este Código. El pacto de no volver a hipotecar es nulo.

En la hipoteca de un predio común, se aplicarán las siguientes disposiciones:

I.Se requiere el consentimiento de todos los copropietarios para hipotecar el predio común en su totalidad;

II.Un copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse el bien común, la hipoteca gravará la parte que le corresponda en la división.

III.En el supuesto previsto en la fracción anterior, el acreedor tiene derecho de intervenir en la división, para impedir que a su deudor se le aplique una parte del inmueble, con valor inferior al que corresponda al copropietario que constituyo la hipoteca.

La hipoteca queda sujeta a las condiciones y limitaciones que afecten al derecho de propiedad del bien hipotecado.

Sólo puede hipotecar el que pueda enajenar, y solamente son susceptibles de ser hipotecados los bienes enajenables.

La hipoteca constituida por quien no tenga derecho de hipotecar, se convalidará, si el constituyente adquiere el inmueble hipotecado antes de la evicción.

El propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar, en el contrato, la naturaleza de su propiedad, si la conoce.

La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor, como por otro a su favor, con o sin el consentimiento de éste o contra su voluntad.

Cuando el inmueble deviniere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda se aplicarán las siguientes disposiciones:

I.Podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca por el monto que, a juicio de peritos, garantice la obligación principal;

II.Se sujetará a juicio de peritos, la insuficiencia del inmueble para responder de la obligación principal;

III.Si quedare comprobada la insuficiencia de la finca y el deudor no mejorare la hipoteca como dispone la fracción I, dentro de ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, se dará por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.

Cuando la finca estuviere asegurada y se destruyere por caso fortuito, se aplicarán los siguientes preceptos:

I.La hipoteca subsistirá en los restos de la finca;

II.El valor del seguro quedará afecto al pago;

III.Si el crédito fuere de plazo cumplido podrá el acreedor pedir la retención del seguro; y,

IV.Si el crédito no fuere exigible aún, podrá pedir el acreedor que el valor del seguro se imponga a satisfacción de él, para que el pago se verifique al vencimiento del plazo.

La hipoteca subsistirá íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada, y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, salvo lo dispuesto en las fracciones siguientes:

I.Cuando se hipotequen varios predios para la seguridad de un crédito, y se fije la porción del crédito por la que responderá cada predio, pueden éstos ser redimidos independientemente, pagándose la parte del crédito que garanticen:

II.Cuando sean varios los predios hipotecados y no se haya señalado la responsabilidad de cada predio, no se podrá exigir la liberación de ninguno de ellos, sea cual fuere la parte del crédito que el deudor haya satisfecho;

III.Cuando un inmueble hipotecado susceptible de ser fraccionado convenientemente se divida en varios predios, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre éstos, por convenio entre el acreedor y el dueño del bien hipotecado, y si no se consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, oyendo el dictamen de peritos;

IV.Si no se divide el crédito, según lo establecido en la fracción que precede, podrá el acreedor hacer efectivo su crédito por la totalidad de la suma garantizada, contra cualquiera de los nuevos predios en que se haya dividido el primero, o contra todos, simultánea o sucesivamente;

V.Dividida entre varios predios la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito, y pagada la parte de éste con que estuviere gravado alguno de ellos, se podrá exigir por quien tenga interés, la cancelación parcial de la hipoteca, en la parte correspondiente a ese predio;

VI.Si la parte pagada del crédito es mayor que la cantidad por la que responde cada uno de los predios, pero no igual a la suma de las cantidades que garantizan ambos, podrá el deudor elegir cual de los dos ha de liberarse.

El propietario del predio hipotecado no puede recibir, adelantadas, las rentas que deban vencer durante el plazo de la hipoteca ni durante tres años después; pero podrá cobrar las que venzan mientras no incurra en mora.

Si el crédito hipotecario causa rédito, el predio gravado no responde por los caídos de más de tres años, a no ser que se haya ampliado a ellos la hipoteca al constituirla, lo que surtirá efectos contra tercero desde que la cláusula correspondiente se inscriba en el Registro Público de la Propiedad.

El bien hipotecado puede ser adquirido por el acreedor en remate judicial y de acuerdo con las disposiciones del Código de Procedimientos Civiles; pero no puede pactarse, al constituir la hipoteca, que el bien hipotecado se adjudique al acreedor en determinado precio.

La hipoteca debe otorgarse en escritura pública.

La acción hipotecaria prescribe en igual tiempo que la obligación principal.

El plazo para la prescripción de la acción hipotecaria, se contará desde que puedan ejercitarse los derechos que confieren al acreedor la obligación principal y esa acción.

La hipoteca no puede ser tácita ni general.

La hipoteca puede constituirse por contrato, testamento o declaración unilateral de voluntad, así como por la ley, con el carácter de necesaria. En los tres primeros casos la hipoteca se llama voluntaria, y en el último, necesaria.