Libro quinto Capítulo II. Compraventa

La compraventa es un contrato por el cual una de las partes, llamada vendedor, transfiere a la otra la propiedad de un bien, obligándose ésta última, que es el comprador, el pago de un precio cierto y en dinero.

La venta es perfecta y obligatoria para las partes, por el sólo convenio de ellas respecto al bien vendido y el precio, aunque el primero no haya sido entregado ni el segundo satisfecho.

Desde el momento que la compra-venta es perfecta, conforme a los artículos 1445, 1716, y 2122, pertenece el bien al comprador y el precio al vendedor, teniendo cada uno de ellos derecho de exigir del otro el cumplimiento del contrato.

Si el precio del bien vendido se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otro bien, el contrato será de venta cuando la parte en numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor del otro bien. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será de permuta.

Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corre en día o lugar determinados.

El señalamiento del precio no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes; pero pueden éstos convenir que el precio sea fijado por una persona extraña al contrato y en este caso se aplicarán las siguientes disposiciones:

I.Entre tanto no se fije el precio, no existe compraventa;

II.Con la fijación del precio se perfecciona el contrato;

III.Fijado el precio, no podrá ser rechazado por los contratantes, sino de común acuerdo;

IV.Si la persona a quien se encomendó fijar el precio, no quiere o no puede señalarlo no existirá el contrato.

La compraventa a vista o de bienes que se acostumbra pesar, contar o medir, se perfecciona hasta que los bienes hayan sido vistos y aprobados, o pesados, contados o medidos.

En cuanto a los bienes que se acostumbren gustar, el contrato no existirá hasta que los bienes hayan sido gustados y se acepten por el comprador.

Cuando los bienes se vendieren como de un calidad determinada, y no al gusto personal del comprador, no dependerá del arbitrio de éste rehusar el bien vendido, y el vendedor puede pedir el pago del precio si demuestra que el bien es de la calidad contratada.

Las mercancías determinadas y conocidas por las partes podrán venderse sobre muestra, y el contrato se perfecciona si se acepta ésta.

Si la venta se hizo sólo a la vista y por acervo, aun cuando sea de bienes que no se suelen contar, pesar y medir, se entenderá realizada luego que los contratantes se avengan en el precio, y el comprador no podrá pedir la rescisión del contrato alegando no haber encontrado en el acervo la cantidad, peso o medida que el calculaba.

En el caso de la venta a que se refiere el artículo anterior, procederá la rescisión si el vendedor presentare el acervo como de especie homogénea y ocultare en él especies de inferior clase y calidad de las que están a la vista. La acción de rescisión establecida en este artículo prescribe en seis meses.

Si la venta de uno o más inmuebles se hiciere por un precio alzado y sin estimar especialmente sus partes o medidas, no procederá la rescisión fundada en falta o exceso en la entrega.

Son nulas las ventas que produzcan la concentración o acaparamiento, en una o en pocas manos, de artículos de consumo necesario, y que tengan por objeto el alza de los precios de esos artículos.

Las ventas al menudeo de puros, cigarros y bebidas embriagantes, hechas al fiado, no dan acción para exigir su precio.

El bien objeto de la compraventa debe ser propiedad del vendedor.

La venta de un bien ajeno es nula.

En el supuesto previsto en el artículo anterior, son aplicables las siguientes disposiciones:

I.El vendedor, sea o no de buena fe, deberá indemnizar al comprador de los daños y perjuicios que resulten de la nulidad del contrato;

II.Si el comprador sabía que el bien era ajeno, no podrá exigir la restitución del precio ni la indemnización de los daños y perjuicios que se le hubieren ocasionado;

III.El vendedor de mala fe, después que haya entregado el bien, no puede demandar la nulidad de la venta ni la restitución del bien vendido;

IV.La nulidad de la venta de un bien ajeno no perjudica los derechos que la ley concede al segundo o ulterior adquirente de buena fe;

V.Si el vendedor adquiere por cualquier título legítimo la propiedad del bien vendido, antes de sufrir evicción el comprador, la venta producirá todos sus efectos;

VI.La venta del bien ajeno surtirá todos sus efectos, si el propietario de la misma ratifica el contrato en forma expresa.

La venta de la totalidad del bien común, hecha por uno solo de los copropietarios, será nula, aun respecto a la porción del vendedor, debiendo éste último además responder de los daños y perjuicios que se causen al comprador, si éste ignoraba la copropiedad.

No puede ser objeto de compraventa el derecho a la herencia de una persona viva aun cuando ésta preste su consentimiento.

No produce efectos la venta de bien que ya no existe o que no puede existir, y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios, si hubiere dolo o mala fe.

Si el bien vendido hubiere perecido en parte, puede el comprador rescindir el contrato, o aceptar la parte restante y, en este caso, el precio se reducirá proporcionalmente, a juicio de peritos.

Pueden venderse los bienes o derechos litigiosos, y el vendedor debe aclarar la circunstancia de hallarse dichos bienes en litigio, siendo responsable de los daños y perjuicios si el comprador sufre evicción, salvo pacto en contrario.

Pueden comprar y vender las personas que pueden contratar, salvo las excepciones establecidas por la ley.

Los cónyuges no pueden celebrar entre sí, el contrato de compraventa, si el régimen económico de su matrimonio es el de sociedad conyugal.

Los funcionarios enumerados en artículo 1669, no pueden comprar los bienes que sean objeto del juicio o procedimiento económico-activo en que intervengan respectivamente.

La prohibición a que se refiere el artículo anterior y la establecida en el 1725, se extiende también al Ministerio Público, Defensores Públicos, abogados, procuradores y testigos que intervengan en el juicio que verse sobre el bien vendido.

Se exceptúa de lo dispuesto en los artículos 1669 y 2146:

I.La venta o cesión de derechos hereditarios, cuando sean coherederas las personas mencionadas en los artículos citados; y,

II.La venta de derechos que tengan por objeto bienes de la propiedad de esas personas.

No pueden comprar los bienes de cuya venta o administración se hallen encargados:

I.Los mandatarios;

II.Los tutores y curadores;

III.Los albaceas;

IV.Los interventores nombrados por el testador o por los herederos;

V.Los representantes, administradores e interventores en caso de ausencia; y,

VI.Los empleados públicos.

La prohibición establecida en el artículo anterior cesa, en el caso del mandatario, si la compraventa la celebran personalmente el mandante como vendedor y el mandatario como comprador, ambos por su propio derecho, se haya o no revocado el mandato.

Los peritos y los corredores no pueden comprar los bienes en cuya venta han intervenido.

Las ventas hechas en contravención a los artículos 2146 y 2147 estarán afectadas de nulidad absoluta, y las comprendidas en los demás casos previstos en este capítulo, de nulidad relativa.

El vendedor está obligado:

I.A conservar y custodiar el bien vendido con la debida diligencia en virtud de garantizar mantenerlo en condiciones pactadas, mientras no lo entregue;

II.A entregar al comprador el bien vendido; y,

III.A otorgar al comprador los documentos legalmente necesarios, para acreditar la adquisición del bien objeto del contrato.

Los gastos de entrega del bien vendido son de cuenta del vendedor, y los de su transporte, a cargo del comprador, salvo convenio en contrario.

El vendedor no está obligado a entregar el bien vendido:

I.Si el comprador no ha pagado el precio o no se señaló en el contrato un plazo para el pago;

II.Aunque en el contrato se haya establecido un plazo para el pago del precio, si después de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia, a no ser que dé fianza de pagar en el plazo convenido.

El vendedor debe entregar el bien vendido en el estado en que se encontraba al perfeccionarse el contrato.

Debe también el vendedor entregar todos los frutos producidos por el bien vendido desde que se perfeccionó la venta, y los rendimientos, accesiones y títulos del mismo bien.

Cuando el bien se vendiere por número, peso o medida, con expresión de estas circunstancias, el comprador podrá pedir la rescisión del contrato si en la entrega hubiere falta que no supla el vendedor, o exceso que no pueda separarse sin perjuicio del bien.

Si el comprador quiere sostener el contrato, puede elegir la reducción del precio en proporción a la falta, debiendo aumentarlo en proporción al exceso.

Los derechos establecidos en los dos artículos anteriores, prescriben en el plazo de seis meses, contados a partir de la entrega del bien vendido.

Si en la venta de un inmueble se han designado los Linderos, el vendedor está obligado a entregar todo lo que dentro de ellos se comprenda aunque haya exceso en las medidas expresadas en el contrato.

La entrega del bien vendido debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere lugar designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba el bien en la época en que se vendió.

El vendedor, a quien el comprador no haya pagado el precio, tiene:

I.El derecho de preferencia para obtener el pago del precio, de conformidad con el artículo 2155 fracción IX;

II.El derecho de retención para no entregar el bien, como lo dispone el artículo 2155, fracción I.

III.El derecho a demandar la rescisión del contrato, de acuerdo con las disposiciones de este Código.

Si el comprador se constituyó en mora de recibir, se aplicarán las siguientes disposiciones:

I.El vendedor quedará liberado del cuidado ordinario del bien y solamente será responsable de dolo o de culpa grave; y,

II.Abonará al vendedor los gastos de conservación del bien vendido.

El comprador está obligado:

I.A pagar el precio del bien en el tiempo, lugar y forma convenidos o como se dispone en esta sección, si nada se pactó al respecto;

II.A recibir el bien.

Si no se fijó lugar para el pago, éste se hará en el lugar en que se entregue el bien.

Si no se fijó fecha para el pago, se sobreentiende que la venta es de contado.

Si ocurre duda sobre cuál de los contratantes deberá hacer primero la entrega, uno y otro harán el depósito en manos de otra persona.

El comprador debe intereses por el tiempo que medie entre la entrega del bien y el pago del precio, en los tres casos siguientes:

I.Si así se hubiere convenido;

II.Si el bien vendido y entregado produce fruto o renta; y,

III.Si se hubiere constituido en mora.

El comprador debe recibir el bien en la fecha convenida y, a falta de convenio, luego que el vendedor se lo entregue.

Cuando el comprador a plazo o con espera del precio fuere perturbado en su posesión o derecho, o tuviere justo temor de serlo, podrá suspender el pago si aún no lo ha hecho, mientras el vendedor le asegure la posesión.

La compraventa de inmuebles y la adquisición a título oneroso de derechos reales sobre inmuebles, si el adquirente no cumple las obligaciones que le correspondan, se rigen en cuanto a su rescisión, por las siguientes disposiciones:

I.La rescisión formada en el pacto comisorio tácito, sólo surte efectos entre los contratantes.

II.Para que la rescisión surta efectos contra tercero de buena fe, el pacto comisorio debe ser expreso y reunir las condiciones establecidas en el artículo 1564.

III.Para que el comprador incurra en mora respecto al pago del precio, además del vencimiento del plazo, se requiere que el vendedor interpele al comprador.

IV.La rescisión por incumplimiento en el pago del precio no procede, cuando este Código así lo disponga.

Lo dispuesto en la fracción III del artículo anterior es irrenunciable.

Respecto de bienes muebles, independientemente de lo dispuesto en los artículos 1565 y 2180, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho cuando el comprador, antes de vencerse el plazo fijado para la entrega del bien, no se presente a recibirlo, o habiéndose presentado no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, a no ser que para el pago de éste se hubiere pactado mayor dilación.

Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse indubitablemente y que no pueda registrarse su venta, los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago del precio, pero esa cláusula no producirá efectos contra tercero de buena fe que hubiere adquirido los bienes a que esta disposición se refiere.

Puede pactarse que el bien comprado no lo venda el comprador a una o más personas determinadas.

La contravención de la cláusula de no vender a determinada persona, no origina la nulidad de la venta, y el responsable sólo quedará obligado a pagar los daños y perjuicios que se originen a su vendedor.

Son ilícitos el pacto de retroventa y la promesa de venta de un inmueble que haya sido objeto de una compraventa entre los mismos contratantes.

Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere vender el bien que fue objeto del contrato de compraventa.

En la compraventa de inmuebles o de bienes muebles susceptibles de identificarse, puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado, siendo aplicables las siguientes disposiciones:

I.Si se rescinde la venta el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho:

II.El vendedor que hubiere entregado el bien vendido puede exigir del comprador, por el uso de él, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido el bien:

III.El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó:

IV.El comprador que no haya pagado el precio, no puede enajenar el bien objeto de compraventa con reserva de dominio, pero si puede transmitir a otro u otras personas los derechos que le confiera esa compraventa. Por su parte el vendedor no puede enajenar el bien vendido con reserva de propiedad, mientras no se venza el plazo o plazos pactados para pagar el precio.

V.Los artículos 2172 fracción III y 2173;

VI.Los pactos que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas, se tendrán por no puestos y no producirán ningún efecto.

VII.Las disposiciones establecidas en las seis fracciones que anteceden no son aplicables a la compraventa reglamentada por el artículo 2181.

La compraventa a plazos de una casa habitación o de un terreno para construir ésta, y para habitar esa casa por el comprador, sean o no vendidos por un fraccionador, se rige por las siguientes disposiciones:

I.Podrá otorgarse en documento privado, que se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad, previa ratificación ante Notario:

II.El contrato se elevará a escritura pública cuando se acabe de pagar el precio y, en todo caso, cuando el comprador lo solicite;

III.Se hará constar en los antecedentes del contrato, los datos relativos de los títulos de propiedad con arreglo a los cuales adquirió el vendedor, así como su inscripción en el Registro Público de la Propiedad;

IV.Si el título de propiedad del vendedor no estuviere inscrito, debe éste, bajo su responsabilidad, obtener la inscripción;

V.En el documento mencionado en la fracción I de este artículo, se relacionarán los actos que importen gravámenes o limitaciones al dominio y sus inscripciones en dicho Registro;

VI.La inscripción a que se refiere la fracción I se hará a solicitud de cualquiera de las partes, y surtirá efectos contra tercero desde la fecha del contrato, si se gestiona dentro de los noventa días siguientes a la misma fecha;

VII.Los intereses que se pacten no podrán ser superiores a los intereses de los préstamos con hipoteca que celebran las Sociedades Nacionales de Crédito;

VIII.Se entenderá, sin necesidad de cláusula expresa, que el comprador no podrá enajenar el inmueble adquirido, hasta que haya pagado totalmente el precio;

IX.El vendedor podrá demandar el cumplimiento del contrato; pero no la rescisión del mismo;

X.En el juicio mediante el cual el vendedor exija el cumplimiento del contrato al comprador, éste puede pagar su deuda hasta antes de que cause estado el auto de fincamiento del remate;

XI.Los gastos y honorarios que cause la escrituración del contrato, el registro correspondiente, y el del documento privado a que se refiere la fracción I, serán cubiertos por mitad entre los contratantes.

XII.Si la escritura definitiva se otorga al terminar de pagarse el precio, el último diez por ciento del mismo, podrá retenerlo el comprador, para entregarlo al vendedor, en el momento de su otorgamiento y en presencia del Notario;

XIII.No es lícito el convenio por el cual las partes estipulan que por concepto de alquiler, o renta, y por indemnización debida al deterioro, el comprador perderá lo que hubiere dado a cuenta del precio y tal convenio se tendrá por no puesto y no surtirá ningún efecto;

XIV.No es lícito en estos contratos pactar cláusula penal en contra del comprador;

XV.Las disposiciones de este artículo no pueden renunciarse;

XVI.El texto de este artículo se transcribirá en los antecedentes del contrato, con caracteres tipográficos idénticos al clausulado del mismo;

XVII.Si el inmueble adquirido conforme a ese artículo se destina a patrimonio familiar, se aplicará lo dispuesto en el artículo 796.

La venta de un inmueble cualquiera que sea el valor de éste, se otorgará en escritura pública.

Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario.