Libro quinto · Capítulo XXIII Sección segunda. Hipoteca voluntaria

La hipoteca constituida por declaración unilateral de persona distinta al acreedor y al deudor de la obligación principal, será irrevocable desde el momento en que se hace saber a aquél o a éste.

El propietario de un bien inmueble que se halle libre de gravámenes puede, por declaración unilateral de voluntad, constituir una hipoteca en primer lugar, sobre dicho bien, en garantía de obligaciones que no existan aun ni estén sujetas a condición suspensiva. Esta hipoteca estará sujeta a las siguientes reglas:

I.La declaración unilateral de la voluntad que la constituya se hará constar ante Notario, en escritura pública, y se establecerá, expresamente, el plazo de la hipoteca y el interés que en su caso causará la suma por la que se constituya;

II.La suma que esta hipoteca garantice, no podrá exceder del cuarenta por ciento del valor del bien hipotecado, según avalúo bancario;

III.Una vez hecha la inscripción, el propietario podrá transmitir total o parcialmente su derecho real hipotecario, a una o más personas, en garantía de las obligaciones que adquiera en favor de éstas;

IV.La transmisión total o las transmisiones parciales se harán constar en escritura pública;

V.En los testimonios de las escrituras a que se refiere la fracción anterior, se insertará la escritura constitutiva de la hipoteca y la razón de su registro;

VI.Si el Notario que autorice las transmisiones de la hipoteca, no es el que autorizó la escritura de constitución, se agregará al apéndice una copia certificada de la misma y aquél comunicará a éste, dentro de tres días, las transmisiones, para que las anote marginalmente en la mencionada escritura;

VII.El adquirente o adquirentes de este derecho real hipotecario, tendrán los derechos establecidos en la escritura constitutiva de la hipoteca;

VIII.Quienes adquieran total o parcialmente el derecho hipotecario a que se refiere este artículo gozarán de los derechos de garantía y preferencia oponibles a todos los acreedores personales del constituyente de la hipoteca y a los que tengan un derecho real constituido con posterioridad a su registro:

IX.Si la transmisión es parcial y se hace a varios acreedores, en la misma o en diferentes fechas todos ellos ocuparán el mismo grado de preferencia;

X.La mora en el pago de los intereses respecto a uno de los acreedores, produce los mismos efectos respecto a todos;

XI.El primer testimonio de la escritura de transmisión parcial o total, una vez inscrito, servirá de título ejecutivo al adquirente de toda la hipoteca o de parte de ella;

XII.En caso de juicio, se llamará a todos los acreedores que hubiesen adquirido parte de esta hipoteca;

XIII.La hipoteca por declaración unilateral de voluntad se extingue cuando transcurran dos años desde que se constituyó, sin que el propietario haya transmitido total o parcialmente su derecho. Si la hipoteca se transmitió parcialmente dentro de ese plazo, sólo se extinguirá la parte que no se haya transmitido;

XIV.Únicamente surtirán efectos desde su inscripción, las transmisiones parciales de la hipoteca, cuyo testimonio se presente al Registro Público de la Propiedad después de dos años de la Constitución de ésta;

XV.El Registrador, en el supuesto de las dos fracciones anteriores, a petición de parte interesada cancelará, total o parcialmente, la inscripción, según proceda;

XVI.Si la hipoteca por declaración unilateral de voluntad fuere embargada al propietario, antes de la transmisión total o parcial, ésta o aquélla sólo podrán efectuarse después del embargo, por orden judicial; y lo que se obtenga de la transmisión sustituirá a la hipoteca embargada;

XVII.En el supuesto previsto en la fracción anterior, si la hipoteca se extinguiere por falta de transmisión en tiempo, el embargo se considerará trabado sobre el inmueble, y su preferencia se determinar por la fecha de inscripción de ese embargo.

La hipoteca constituida por testamento, puede tener por objeto mejorar un crédito a cargo del testador, para convertirlo de simple en hipotecario, o bien garantizar un legado, o un crédito que se reconozca por testamento.

Puede otorgarse hipoteca para garantizar obligaciones civiles consignadas en documentos privados o públicos, y una vez inscrita en el Registro Público de la Propiedad la escritura de hipoteca, debe hacerse una anotación sobre su constitución y registro en el documento que acredite la deuda, salvo lo previsto en el Artículo 2933.

La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto contra tercero desde su inscripción, si posteriormente la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse.

Si la obligación garantizada estuviese sujeta a condición resolutoria inscrita, la hipoteca dejará de surtir su efecto respecto de tercero, desde que se haga constar en el Registro Público de la Propiedad el cumplimiento de la condición.

En el supuesto de los dos artículos anteriores son aplicables las siguientes disposiciones:

I.Cuando se contraiga la obligación que era futura o se cumplan las condiciones o condición a que estaba sujeta la obligación principal, deberán los interesados pedir que se haga constar así, en una nota marginal en la inscripción hipotecaria, y sin este requisito la hipoteca constituida no aprovecha ni perjudica a tercero;

II.Para hacer constar en el Registro Público de la Propiedad el cumplimiento de las condiciones o la existencia de las obligaciones que eran futuras, presentará cualquiera de los interesados al Registrador copia del documento público que así lo acredite;

III.En defecto del documento público que acredite el cumplimiento de las condiciones o la existencia de la obligación principal, se presentará al Registrador una solicitud firmada ante Notario, por el deudor principal y por el deudor hipotecario, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que la hacen procedente;

IV.Si alguno de los interesados se niega a firmar, a petición de parte, el Juez ordenará la anotación preventiva y oportunamente la marginal.

Los actos jurídicos que puedan modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, no surtirán efectos contra tercero si no se hace constar en el Registro Público de la Propiedad, por medio de una nueva inscripción, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.

La cesión del crédito hipotecario debe:

1ohacerse constar en escritura pública;

2onotificarse al deudor; y,

3oinscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

Si la hipoteca se ha constituido para garantizar obligaciones a la orden, puede transmitirse por endoso del título, sin necesidad de notificación al deudor ni de registro. La hipoteca constituida, para garantizar obligaciones al portador, se transmitirá por la simple entrega del título sin ningún otro requisito.

Las Instituciones del Sistema Bancario Mexicano, actuando en nombre propio o como fiduciarias, las demás entidades financieras, y los institutos de seguridad social, podrán ceder sus créditos con garantía hipotecaria, sin necesidad de notificación al deudor, de escritura pública, ni de inscripción en el Registro, siempre que el cedente lleve la administración de los créditos. En caso de que el cedente deje de llevar la administración de los créditos, el cesionario deberá únicamente notificar por escrito la cesión al deudor.

En los supuestos previstos en los dos párrafos anteriores, la inscripción de la hipoteca a favor del acreedor original se considerará hecha a favor de él o los cesionarios referidos en tales párrafos, quienes tendrán todos los derechos y acciones derivados de ésta.

En el caso de la hipoteca prevista en el artículo 2928, si se constituyó para garantizar obligaciones a la orden, se aplicarán las siguientes disposiciones:

I.El endoso en propiedad del título, transmite al endosatario el derecho accesorio de hipoteca; y,

II.El endoso en procuración da facultades al endosatario para ejercitar judicialmente, como mandatario del endosante, la acción hipotecaria y para exigir el pago de la obligación principal.

La duración de la hipoteca se rige por las disposiciones siguientes:

I.Durará el tiempo que subsista la obligación principal;

II.Si la obligación principal no tuviere plazo para su vencimiento, la hipoteca continuará vigente hasta que prescriba la obligación principal o se extinga por alguna otra causa;

III.En el título constitutivo de la hipoteca puede establecerse que ésta dure menos que la obligación principal;

IV.No puede estipularse, al constituirse la hipoteca, que ésta tendrá mayor duración que la obligación principal.

La prórroga se rige por las siguientes disposiciones:

I.El plazo de la obligación principal puede ser prorrogado antes de su vencimiento;

II.En el caso de la fracción anterior, la hipoteca puede prorrogarse por el mismo lapso que la obligación principal; y,

III.Si en el instrumento en que se estipule la prórroga no se señala el tiempo de ésta, se entenderá prorrogada la hipoteca por cinco años.

Durante las prórrogas y el plazo señalado para la prescripción, la hipoteca conservará la prelación que le corresponda desde su origen.

En caso de prórroga, la prescripción empieza a correr al día siguiente del vencimiento de aquélla.