Libro tercero Título vigesimo segundo. De la hipoteca

Por el contrato accesorio de hipoteca se constituye el derecho real del mismo nombre sobre un determinado inmueble enajenable que no se entrega al acreedor, pero que garantiza a favor de éste el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.

Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

A excepción de la hipoteca naval, marítima o aérea, que recae sobre naves y por tanto sobre muebles, la hipoteca sólo puede recaer sobre bienes inmuebles especialmente determinados, o sobre derechos reales constituidos sobre los. mismos, o sobre un conjunto de inmuebles y de muebles que formen una .individualidad unitaria perfectamente determinada. .

La hipoteca se extiende, aunque no se exprese:

I.- A las accesiones del inmueble hipotecado;

II.- A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;

III.- A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos;

IV.- A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados; y

V.- A los nuevos edificios que el constituyente de la garantía levantare en reconstrucción total o parcial de los edificios hipotecados y que para esta finalidad hubiera demolido.

Pueden ser hipotecadas las negociaciones industriales, comerciales, agrícolas o ganaderas, en cuyos casos la hipoteca que sobre ellas se constituya comprenderá no sólo los inmuebles en que estén instaladas, sino tan1bién las concesiones respectivas si las hay, así como todos los elementos materiales, muebles e inmuebles afectos a la explotación considerados en su unidad, pudiendo, además, comprender el dinero en caja de la explotación corriente y los créditos a favor de la empresa, nacidos directamente de sus operaciones, sin perjuicio de la posibilidad de disponer de ellos y de substituidos en el movimiento normal de las operaciones sin necesidad del consentimiento del acreedor, salvo pacto en contrario.

Salvo pacto en contrario, la hipoteca no comprenderá:

l.- Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito; y

II.- Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

No se podrán hipotecar:

l.- Los bienes muebles, salvo los que teniendo el carácter de frutos pendientes o de pertenencias de un inmueble, se hipotequen con éste;

II.- Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;

III.- El uso y la habitación; y

IV.- Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el titulo constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de ambos casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

La hipoteca sobre derechos reales constituidos respecto de bienes raíces, dura mientras tales derechos subsisten; pero si éstos se extinguen, por culpa del deudor hipotecario o sin su culpa, éste estará obligado a constituir una nueva hipoteca a favor y a satisfacción del acreedor. Si no lo hace o no otorga. alguna otra garantía suficiente a juicio del acreedor, se dará por vencido anticipadamente el plazo de la obligación principal y se procederá al cobro de ella.

En la hipoteca de la nuda propiedad puede gravarse exclusivamente ésta, o gravarse dicha nuda propiedad por una parte, y el usufructo por la otra.

En el primer caso, si se extinguiere el usufructo y se consolidare la propiedad, la hipoteca se extenderá en su totalidad al inmueble, es decir, sin desmembramiento de la propiedad, si así se hubiera convenido.

Si el usufructuario adquiere la nuda propiedad estando sólo hipotecada ésta, continuará el gravamen sin extenderse al usufructo.

Cuando se hipotequen separadamente la nuda propiedad y el usufructo siendo distintos los titulares de estos derechos por ellos hipotecados, la extinción de cada una de las respectivas hipotecas no afecta la vida de la otra, pues extinguida una quedará subsistente la otra.

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprende el área.

Cuando alguien construyere de buena fe en terreno ajeno, y el propietario no quiera hacer uso del derecho que le concede este Código para adquirir la construcción, podrá hipotecarse ésta por el constructor.

El derecho de superficie puede ser hipotecado, siguiendo el gravamen las limitaciones y modalidades de ese derecho.

Ninguna hipoteca de hipoteca podrá constituirse si al tiempo de construirla su deudor no otorga al acreedor un mandato irrevocable para cobrar oportunamente y en su caso demandar, también oportunamente, al deudor de la hipoteca hipotecada.

El mandatario tendrá al respecto el derecho que concede a los de su clase el artículo 2854, y los notarios en sus escrituras relativas, así como los jueces ante quienes se ratifiquen escrituras privadas de este tipo, cuidarán del exacto cumplimiento de la anterior disposición. El encargado del Registro Público también lo hará negando la inscripción de las escrituras hipotecarias de hipotecas que no contengan dicho mandato irrevocable.

Puede el acreedor de la hipoteca de hipoteca tomar en prenda el crédito principal; pero esta será nula si se constituye a favor de persona distinta al acreedor de la hipoteca de hipoteca.

Las disposiciones de este precepto son aplicables a la hipoteca de anticresis.

Las concesiones pueden ser objeto de hipoteca en la forma y términos que establezcan las leyes respectivas.

Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque haya pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece este Código. El pacto de no volver a hipotecar es nulo.

El predio común no puede ser hipotecado sino con el consentimiento de todos los propietarios. El copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse el bien común la hipoteca gravará la parte que le corresponde en la división. El acreedor tiene derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

Nadie puede hipotecar sus bienes sino con las condiciones y limitaciones a que esté sujeto su derecho de propiedad.

La hipoteca constituida por el que no tenga derecho de hipotecar será nula, pero quedará convalidada si el constituyente adquiere después el inmueble hipotecado, antes de que tenga lugar la evicción.

La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor.

El propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su derecho, si la conoce.

Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que puedan ser enajenados.

Si el inmueble se volviere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca por el monto que, a juicio de peritos, garantice debidamente la obligación principal.

En este caso, se sujetará también a juicio de peritos la circunstancia de haber disminuido el valor de la finca hipotecada hasta hacerla insuficiente para responder de la obligación principal.

Si quedare comprobada la insuficiencia de la finca y el deudor no mejorare la hipoteca en los ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá el cobro del crédito hipotecario, dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.

Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere, podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en el caso de expropiación por causa de utilidad pública o de venta judicial.

La hipoteca subsistirá íntegra, aunque se reduzca la obligación garantizada, y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, pero sin perjuicio de lo que disponen los artículos siguientes.

Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, es forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada finca, y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen pagándose la parte del crédito que garantiza.

Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones, poniéndose de acuerdo al efecto el dueño de la finca y el acreedor hipotecario. Si no se consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia de peritos.

Sin consentimiento del acreedor el propietario deI predio hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas que exceda a la duración de la hipoteca, bajo pena de nulidad del citado contrato o del mencionado pacto en la parte que exceda de la expresada duración.

Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas por más de dos años si se trata de finca rústica, o por más de un año si se trata de fincas urbanas.

La venta del bien hipotecado puede ser judicial o extrajudicial, aplicándose las disposiciones relativas a la prenda para uno y otro caso.

El contrato de hipoteca debe constar en escritura notarial o en escritura privada firmada por los contratantes y dos testigos y ratificadas las firmas ante notario público, o juez de primera instancia, menor o de paz, mismos que en sus respectivos casos instruirán a los interesados sobre la manera de llenar las deficiencias de la escritura, si las tiene, para poder así autorizar la ratificación, que sólo harán hasta que sus instrucciones sean observadas, y también en el caso en que la escritura esté originalmente bien elaborada.

Los contratos en los que se consignen garantías hipotecarias otorgadas con motivo de la enajenación de casas y terrenos de interés social, o que el Estado, municipios u organismos descentralizados venden a gentes de escasos o medianos recursos para la constitución de su patrimonio familiar, o para vivienda, se otorgarán en escritura privada autorizada con la sola firma del deudor hipotecario-adquirente, y con el sello y firma del representante legal del enajenante-acreedor hipotecario, sin los requisitos de testigos y de ratificación de firmas.

La hipoteca nunca es tácita ni general y se. perfecciona por el registro. En consecuencia, no producirá ningún electo legal sino desde el día y hora en que se lleve a cabo dicho registro.

Es obligación del notario proceder, desde luego, a poner en vías de realización y en los términos relativos del libro siguiente, la inscripción de referencia, debiendo responder de los daños y perjuicios que su falta de diligencia al respecto llegue a causar a los interesados.

Si por tal falta de diligencia o por la razón que fuere otra hipoteca tomara, por su inscripción, preferencia sobre ésta en la progresión del rango, el interesado puede elegir entre gestionar el registro de su hipoteca en el nuevo lugar que le corresponda, o demandar su nulidad por la falta de dicho requisito formal, constitutivo, del registro.

Los notarios ante quienes se otorguen escrituras en que se constituya una hipoteca, deberán cuidar de insertar en ellas el certificado en que el encargado del Registro haga constar los gravámenes que de diez años anteriores a la fecha, por lo menos, reporte el bien de cuya hipoteca se trate, o en que, en su caso, se haga constar que dicho bien está libre de todo gravamen.

Los notarios que omitan este requisito serán responsables de los daños y perjuicios que su omisión cause, y el registrador no inscribirá ninguna escritura que carezca de dicho requisito.

En la misma responsabilidad que los notarios incurrirán los jueces ante quienes se ratifiquen escrituras privadas de hipoteca que no contengan la inserción a que se contrae el párrafo inicial de este precepto.

La hipoteca puede ser voluntaria o necesaria.

Es voluntaria cuando el constituyente, sin existir ninguna disposición legal que se la imponga, de su libre voluntad conviene en otorgada para garantizar un crédito o una obligación futura, y es necesaria cuando, por el contrario, existe esa disposición en la ley que lo sujeta a prestar la garantía sobre bienes determinados, y es en acatamiento a esa disposición que se ve en la necesidad de constituirla.

La hipoteca constituida por declaración unilateral de voluntad de un tercero, será irrevocable desde el momento en que la hace saber. bien al acreedor o bien al deudor.

La hipoteca constituida por testamento, puede tener por objeto mejorar un crédito a cargo del testador, para convertirlo de simple en hipotecario, o bien garantizar un legado o un crédito que se reconozca por testamento.

La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a una condición suspensiva inscrita, surtirá efecto contra tercero desde su inscripción, si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse.

Si la obligación asegurada estuviese sujeta a condición resolutoria inscrita, la hipoteca no dejará de surtir sus electos respecto de tercero, sino desde que se haga constar en el Registro el cumplimiento de la condición.

Cuando se contraiga la obligación futura o se cumplan las condiciones de que tratan los dos artículos anteriores, deberán los interesados pedir que se haga constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria, sin cuyo requisito no podrá aprovechar ni perjudicar a tercero la hipoteca constituida.

Para hacer constar en el Registro el cumplimiento de las condiciones a que se refieren los artículos que preceden, o la existencia de las obligaciones futuras, presentará cualquiera de los interesados al registrador la copia del documento público que así lo acredite y, en su defecto, una solicitud formulada por ambas partes, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que deben dar lugar a ella.

Si alguno de los interesados se niega a firmar dicha solicitud. acudirá el otro a la autoridad judicial para que, previo el procedimiento correspondiente, dicte la resolución que proceda.

Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, no surtirá efecto contra tercero si no se hace constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.

El crédito hipotecario puede cederse, en todo o en parte, siempre que la cesión se haga en la forma que para la constitución de la hipoteca establecen los Artículos 3096 y 3097, se haga del conocimiento al deudor y sea inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

Además de la hipoteca voluntaria o necesaria, ésta puede constituirse para garantizar obligaciones a la orden, transmitirse por endoso el título, sin necesidad de notificación al deudor ni de su registro. Asimismo, la hipoteca puede constituirse, para garantizar obligaciones al portador, en este caso se transmitirá por la simple entrega del título sin ningún otro requisito.

Las instituciones del Sistema Bancario Mexicano, actuando en nombre propio o como fiduciarias, las demás entidades financieras, los institutos de seguridad social, las autoridades y entes de la Administración Pública Estatal señaladas por el Artículo 3097, podrán ceder sus créditos con garantía hipotecaria, sin necesidad de notificación al deudor, de escritura pública, ni de inscripción en el Registro, siempre que la cedente lleve la administración de los créditos. En caso de que el cedente deje de llevar la administración, el cesionario deberá únicamente notificar por escrito la cesión al deudor.

En los supuestos previstos en los dos párrafos anteriores, la inscripción de la hipoteca a favor del acreedor original se considerará hecha a favor de el o los cesionarios referidos en tales párrafos, quienes tendrán todos los derechos y acciones derivados de ésta

Párrafo adicionado POE 13-01-1995. Reformado POE 30-04-1997

La hipoteca generalmente durará por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice, y cuando ésta no tuviere término para su vencimiento, la hipoteca continuará vigente hasta en tanto no prescriba la obligación principal o se extinga por alguna otra causa.

Puede establecerse en el título constitutivo de la hipoteca una duración menor que la de la obligación principal; pero no es válido estipular un término mayor a la vigencia de ésta.

Cuando se prorrogue el plazo de la obligación garantizada con la hipoteca, ésta se entenderá prorrogada por el mismo término, a no ser que expresamente se asigne menor tiempo a la prórroga de la hipoteca.

Si antes de que expire el plazo se prorrogare por primera vez, durante la prórroga y el término señalado para la prescripción, la hipoteca conservará la prelación que le corresponda desde su origen.

La hipoteca prorrogada por segunda o más veces sólo conservará la preferencia derivada del registro de su constitución por el tiempo a que se refiere el artículo anterior; por el demás tiempo, o sea el de la segunda o ulterior prórroga, sólo tendrá la prelación que le corresponda por la fecha del último registro.

Lo mismo se observará en el caso de que el acreedor conceda un nuevo plazo para que se le pague el crédito.

La acción hipotecaria prescribe en igual tiempo que la obligación principal, contado desde que legalmente pueda ésta exigirse.

Llámase necesaria a la hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los créditos de determinados acreedores.

La constitución de la hipoteca necesaria podrá exigirse en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado.

Si para la constitución de alguna hipoteca necesaria se ofrecieren diferentes bienes y no convinieron los interesados en la parte de la responsabilidad que haya de pesar sobre cada uno conforme a lo dispuesto en el artículo 3093, decidirá la autoridad judicial previo dictamen de peritos.

Del mismo modo decidirá el juez las cuestiones que se susciten entre los interesados, sobre la calificación de suficiencia de los bienes ofrecidos para la constitución de cualquiera hipoteca necesaria.

La hipoteca necesaria durará el mismo tiempo que la obligación que con ella se garantiza.

Tienen derecho de pedir la hipoteca necesaria para seguridad de sus créditos:

l.- El coheredero o participe, sobre los inmuebles repartidos, en cuanto importen los respectivos saneamientos o el exceso de los bienes que hayan recibido;

II.- Los descendientes de cuyos bienes fueren meros administradores los ascendientes, sobre los bienes de éstos, para garantizar la conservación y devolución de aquéllos, teniendo en cuenta lo que dispone la fracción 111del artículo 1103;

III.- Los menores y demás incapacitados, sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren;

IV.- Los legatarios, por el importe de sus legados, si no hubiere hipoteca especial designada por el mismo testador;

V.- Los acreedores de la herencia, por el importe de sus créditos, si en la misma existen bienes inmuebles o derechos reales sobre bienes raíces; y

VI.- El Estado, los municipios y los establecimientos públicos, sobre los bienes de sus administradores o recaudadores, para asegurar las rentas de sus respectivos cargos. La constitución de la hipoteca en los casos a que se refieren las fracciones I y III, puede ser pedida por los que por ley deben ser herederos del menor o de los demás incapacitados, y en su defecto por el Ministerio Público.

Los que tienen derecho de exigir la constitución de hipoteca necesaria, tienen también el de objetar la suficiencia de la que se ofrezca, y el de pedir su ampliación cuando los bienes hipotecados se hagan por cualquier motivo insuficientes para garantizar el crédito. En ambos casos resolverá el Juez.

Si el responsable de la hipoteca designada en las fracciones II, III y IV del artículo 3118 no tuviere inmueble, el acreedor no gozará, al respecto, más que del privilegio mencionado en el artículo 2539, fracción 1, sin perjuicio de las protecciones que este Código establece para el manejo, por ascendientes y tutores, de los bienes de menores y de incapacitados en general, sujetos, en sus respectivos casos, a patria potestad o a tutela.

Se reconoce la hipoteca de propietario en favor del mismo dueño de la finca gravada, quien puede constituirla por acto unilateral, o adquirirla por subrogación, a efecto de disponer de dicha garantía y mantener preferencia frente a los acreedores hipotecarios posteriores.

Cuando el deudor principal, constituyente de una hipoteca, pagare ésta, puede conservar a su disposición, si así lo desea, el gravamen con el lugar y grado de preferencia que tenga, pudiendo transmitirlo a terceros. En el caso de que se rematare el bien hipotecado, el propietario tendrá preferencia en la forma y términos que correspondan a la hipoteca que hubiere pagado.

Se adquiere una hipoteca de propietario por subrogación legal, en los términos de la fracción V del artículo 2368, cuando el adquirente del bien gravado paga a un acreedor que tenga sobré él un crédito hipotecario preferente y anterior a la adquisición.

Habrá también lugar a la hipoteca de propietario cuando el dueño del bien gravado se libere de la obligación principal por compensación, novación, confusión o remisión. En estos casos el dueño quedará subrogado en la hipoteca que pesa sobre su propio bien, siempre que existan otro u otros gravámenes en favor de terceros. De no existir tales gravámenes ni desear el propietario conservar la hipoteca, se extinguirá ésta.

Cuando el constituyente de una hipoteca para garantizar deuda ajena, pagare ésta, quedará subrogado en la hipoteca sobre su propio bien en la firma y términos establecidos en el artículo anterior.

La hipoteca produce todos sus efectos jurídicos contra tercero mientras no sea cancelada su inscripción.

La hipoteca se extingue, a petición de parte interesada y mediante declaración judicial:

l.- Cuando se extingue el bien hipotecado;

II.- Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía, salvo los casos de hipoteca de propietario;

III.- Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado, observándose lo dispuesto en el artículo 3091;

IV.- Cuando se resuelva o extinga el derecho del constituyente de la hipoteca sobre el bien gravado;

V.- Cuando se remate judicialmente el bien hipotecado, teniendo aplicación lo prevenido en el artículo 2604;

Vl.- Por la remisión expresa del acreedor; y

VII.- Por la declaración de estar prescrita la acción hipotecaría o la obligación principal.

Para los efectos de la fracción I del artículo anterior, se extingue el inmueble hipotecado:

l.- Cuando se destruye; y

II.- Cuando queda fuera del comercio.

Si entre los bienes de una herencia existe un crédito hipotecario, mismo que en la partición y adjudicación de los bienes de esa herencia le es adjudicado al dueño del inmueble hipotecado en garantía de ese crédito, la hipoteca no se extinguirá, sino que subsistirá con el carácter de hipoteca de propietario a favor de quien habiéndolo recibido en herencia o en legado, es al mismo tiempo dueño del bien gravado con dicha hipoteca. Sin embargo, para que esto pueda acontecer se requiere: primero, que el favorecido con la hipoteca de propietario la quiera conservar; y segundo, que el bien que la soporta tenga una o más hipotecas por debajo de aquella, en el correspondiente orden o rango de preferencia.

En el caso inverso al contemplado en el artículo anterior, esto es, cuando el bien hipotecado está dentro del acervo hereditario y no pertenece a ningún extraño en particular, el heredero o legatario a quien se adjudica tanto ese bien cuanto el crédito garantizado con la hipoteca constituida sobre él, puede dejar ésta subsistente, con el carácter de hipoteca de propietario, siempre que, como en el caso del propio artículo anterior, haya una o más hipotecas inferiores a ella en el orden o rango de preferencia.

Cuando el acreedor hipotecario adquiera en legado el bien hipotecado, se extinguirá la hipoteca si el bien no reporta gravámenes; en caso contrario, la hipoteca subsistirá en calidad de hipoteca de propietario si así lo desea dicho acreedor legatario.

La hipoteca extinguida por dación en pago revivirá si el pago queda sin efecto, ya sea porque el bien dado en pago se pierda por culpa del deudor y estando todavía en su poder, ya sea porque el acreedor lo pierda en virtud de la evicción.

En los casos del artículo anterior, si el registro hubiera sido ya cancelado, revivirá solamente desde la fecha de la nueva inscripción, quedando siempre a salvo al acreedor el derecho para ser indemnizado por el deudor de los daños y perjuicios que se le hayan seguido.