Libro tercero Título segundo. De la compraventa

Por el contrato de compraventa una de las partes transfiere a la otra la propiedad de un bien, a cambio de un precio cierto y en dinero.

Para la determinación del momento en que se traslada el dominio se estará a lo dispuesto en el artículo que sigue y en el 2228.

Tratándose de muebles, la venta se perfecciona en el momento en que las partes se ponen de acuerdo en el bien y en el precio, aunque el primero no haya sido entregado ni el segundo satisfecho, en tanto que si se trata de inmuebles, la venta se perfecciona hasta que se inscriba la operación en el Registro Público de la Propiedad.

Si el precio del bien vendido se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otro bien, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igualo mayor que la que se pague con el valor del otro bien. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será de permuta.

Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corre en día o lugar determinados o el que fije un tercero.

Fijado el precio por el tercero, no podrá ser rechazado por los contratantes sino de común acuerdo, o porque el tercero al fijado sufra un vicio de la voluntad o no haya observado las reglas que sobre el particular se le dieron.

Si el tercero no quiere o no puede señalar el precio, quedará el contrato sin efecto, salvo convenio en contrario.

El señalamiento del precio no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

El precio de frutos y cereales vendidos a plazo a personas no comerciantes y para su consumo, no podrá exceder del mayor que esos géneros tuvieren en el lugar, en el periodo corrido desde su entrega hasta el fin de la siguiente cosecha.

El comprador debe pagar el precio en los términos y plazos convenidos. A falta de convenio lo deberá pagar al contado. La demora en el pago del precio lo constituirá en la obligación de pagar réditos al tipo legal sobre la cantidad que adeude.

Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario.

Si un mismo bien fuere vendido por el mismo vendedor a diversas personas, prevalecerá la venta primera cuya fecha sea cierta o deba tenerse como tal de conformidad con el artículo 2383.

Las ventas al menudeo de bebidas embriagantes hechas al fiado en cantinas no dan derecho para exigir su precio; pero una vez hecho el pago no puede repetirse en su contra.

Sólo los bienes que existan en la naturaleza, sean determinados o determinables en cuanto a su especie y no estén fuera del comercio, pueden ser materia del contrato de compraventa.

Pueden ser materia de la compraventa los bienes futuros, a no ser que se trate de la herencia de una persona viva, aun cuando ésta preste su consentimiento.

Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad. La venta de bien ajeno es nula, y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público para los que de buena fe adquieren bienes muebles.

El contrato quedará convalidado si antes de que tenga lugar la evicción o se declare ejecutoriadamente la nulidad, adquiere el vendedor, por cualquier título legítimo, la propiedad del bien vendido.

La venta de bienes o derechos litigiosos no está prohibida; pero el vendedor que no declare la circunstancia de hallarse el bien en litigio, es responsable de los daños y perjuicios si el comprador sufre evicción quedando, además, sujeto a las penas respectivas.

Tratándose de la venta de determinados bienes, como los pertenecientes a incapacitados, los de propiedad pública, los empeñados o hipotecados, u otros semejantes deben observarse los requisitos exigidos por la ley para que la venta sea perfecta.

Las personas jurídicas no pueden comprar bienes raíces, sino sujetándose a lo dispuesto en el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y en sus leyes reglamentarias,

Los consortes no pueden celebrar entre si el contrato de compraventa, si están casados bajo el régimen de comunidad de bienes; pero sí podrán hacerla si éste es de separación, en cuyo caso se observará lo dispuesto en el artículo 715.

Los magistrados, los jueces, los funcionarios del Ministerio Público, los defensores oficiales, los abogados, los procuradores y los peritos no pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios en que intervengan. Tampoco podrán ser cesionarios de los derechos que se tengan sobre estos bienes.

Se exceptúa de lo dispuesto en el párrafo anterior, la venta o cesión de derechos hereditarios cuando sean coherederos las personas mencionadas, o de derechos a que estén afectos bienes de su propiedad.

Los hijos sujetos a patria potestad solamente pueden vender a sus padres, previa autorización judicial y la representación de un tutor especial, los bienes que aquéllos adquieran con el producto de su trabajo.

Los peritos y los corredores no pueden comprar los bienes en cuya venta han intervenido.

Las compras hechos en contravención a lo dispuesto en este capítulo serán nulas, ya se hayan hecho directamente, ya por interpósita persona.

EJ vendedor está obligado:

l.- A conservar y custodiar, con la diligencia de un buen padre de familia y mientras no lo entregue materialmente al comprador, el bien vendido;

II.- A hacer dicha entrega;

III.- A responder del saneamiento para los casos de evicción y de redhibición;

IV.- A cumplir con todo lo que en el contrato se ha obligado; y que no sea contrario a las leyes de orden público ni a la moral o a las buenas costumbres; y

V.- A cumplir con las demás obligaciones señaladas al respecto por la ley.

La entrega puede Ieer real o ficta, y ésta puede ser jurídica, virtual o simbólica.

La entrega real consiste en la entrega material del bien vendido. Hay entrega jurídica cuando aún sin estar entregado materialmente el bien, la ley lo considera recibido por e] comprador. Hay entrega virtual, cuando, no porque la ley lo disponga, sino parque el comprador lo quiere, éste se da por recibido del bien que aún no le ha sido entregado materialmente. La entrega, por último es simbólica, cuando se hace mediante la sola recepción de un símbolo, como la recepción de las llaves de la casa vendida.

Desde el momento en que el comprador recibe fictamente el bien en cualquiera de las formas acabadas de mencionar, el vendedor que lo conserve en su poder sólo tendrá, respecto de ella, los derechos y obligaciones de un depositario.

Los gastos de la entrega del bien vendido son de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación, de cargo del comprador, salvo convenio en contrario.

El vendedor debe entregar el bien vendido en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.

Debe también entregar el vendedor, todos los frutos producidos desde que se perfeccione la venta, y los rendimientos, accesiones y títulos del bien.

La entrega del bien venido debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere lugar designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba el bien en la época en que se vendió.

Además de lo dispuesto en este precepto en cuanto al lugar, en el anterior y en el 2226 y el 2227 en cuanto a la estancia, se deben observar en lo que toca al modo y al tiempo de la entrega del bien vendido, las disposiciones contenidas respectivamente, en los artículos 2268 a 2270.

Aparte de los derechos que por ley le correspondan o que por convenio adquiera, el vendedor tendrá los que a continuación se expresan:

l.- El de retención, en virtud del cual no está obligado a entregar el bien si el comprador no le paga el precio, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para hacer el pago; en ]a inteligencia de que tampoco estará obligado a la entrega aun en el caso de que se haya concedido dicho plazo, d después de la venta Re descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia, de suerte que el vendedor corra inminente riesgo de perder el precio, a no ser que el comprador le garantice, en legal forma, pagar el precio en el tiempo convenido; y

II.- El de que se le abone el alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, si el comprador se constituyó en mora de recibir, en cuyo caso el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservación y custodiar el bien y solamente será responsable de su dolo o de su culpa grave.

El comprador debe cumplir todo aquello a que lícitamente se hubiere obligado o la ley le mande, especialmente pagar el precio en el tiempo, lugar y forma convenidos, en la inteligencia de que si no se han fijado tiempo y lugar al respecto, el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue el bien.

Si ocurre duda sobre quién de los contratantes deberá hacer primero la entrega, el uno del bien vendido y el otro del precio, ambos harán el depósito en manos de un tercero.

El comprador debe intereses por el tiempo que medie entre la entrega del bien y el pago del precio, en los tres siguientes casos:

l.- Si así se hubiere convenido;

II.- Si el bien vendido y entregado produce fruto o renta;

III.- Si se hubiere constituido en mora.

En las ventas a plazo sin estipular intereses, no los debe el comprador por razón de aquél, aunque entretanto perciba los frotes del bien, pues el plazo hizo parte del mismo contrato, y debe presumirse que en esta consideración se aumentó el precio de la venta.

En cambio si la concesión del plazo fue posterior al contrato, el comprador estará obligado a prestar los intereses, salvo convenio en contrario.

Cuando el comprador a plazo o con espera del precio fuere perturbado en su posesión o derecho, o tuviere justo temor de serIo, podrá suspender el pago si aún no lo ha hecho, mientras el vendedor no le asegure la posesión o le dé garantía suficiente al respecto, salvo si hay convenio en contrario.

Las partes pueden imprimirle al contrato de compraventa, además de las reglamentadas en este capítulo, las modalidades que consideren convenientes, siempre que no sean contrarias a las leyes de orden público, a la moral ni a las buenas costumbres.

Puede pactarse que el bien comprado no se venda a determinada persona; pero es nula la cláu3ula en que se estipule que no puede venderse a persona alguna.

Si el obligado falta a su compromiso de no vender a determinada persona, la venta que realice será válida, pero responderá de los daños y perjuicios causados.

Queda prohibida la venta con pacto de retroventa, así como la promesa de venta de un bien raíz que haya sido objeto de una compraventa entre los mismos contratantes.

Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere vender el bien que fue objeto del contrato de compraventa.

El vendedor está obligado a ejercer tal derecho dentro de tres días, si el bien fuere mueble, después que el comprador le hubiere hecho saber, bajo pena de perder su derecho si en ese tiempo no lo ejerciere, la oferta que al respecto se le tenga hecha. Si el bien fuere inmueble, tendrá el término de diez días para ejercer el derecho, bajo la misma pena. En ambos casos está obligado a pagar el precio que el que quiere comprar ofreciere, y si no lo pudiere satisfacer, quedará sin efecto el pacto de preferencia.

Debe hacerse saber de manera fehaciente al que goza del derecho de preferencia, lo que ofrezcan por el bien, y si éste se vendiere sin dar ese aviso, la venta es válida; pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios causados.

Si se ha concedido un plazo para pagar el precio, el que tiene el derecho de preferencia no puede prevalerse de este término si no da las seguridades necesarias de que pagará el precio al expirar el plazo.

Cuando el objeto sobre el que se tiene derecho de preferencia se venda en subasta pública, debe, bajo pena de nulidad en caso de contravención, hacerse saber al que goza de ese derecho el día, la hora y el lugar en que se verificará el remate.

El derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse, ni pasa a los herederos del que lo disfrute.

Se puede pactar la compraventa de bienes futuros tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, en cuyo caso el contrato será aleatorio y se regirá por lo dispuesto en el artículo siguiente, relativo a la compra de esperanza.

El contrato no surtirá efecto legal alguno si la existencia o no existencia del bien depende exclusivamente de la voluntad o del quehacer del vendedor.

Se llama compra de esperanza el contrato que tiene por objeto adquirir por una cantidad determinada, no un bien futuro - res sperata - como en el caso del artículo anterior, sino los frutos que un bien produzca en el tiempo fijado - emptio spei - tomando el comprador para sí el riesgo de que esos frutos no llegaren a existir; o el contrato que tenga por objeto adquirir, en la misma forma, los productos inciertos de un hecho, que pueden estimarse en dinero.

El vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a existir los frutos o productos comprados.

La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a las reglas siguientes:

I.- Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o varios abonos ocasionará la rescisión de contrato. La rescisión producirá efecto contra tercero que hubiere adquirido. los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Público;

II.- Si se trata de bienes muebles, tales como automóviles, computadoras, motores, pianos, máquinas de coser o de escribir u otros que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula resolutoria de que habla la fracción anterior y esa cláusula producirá efectos contra tercero que haya adquirido los bienes, si se inscribió en el Registro Público;

III.- Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse indubitablemente y que, por lo mismo, su venta no pueda registrarse, los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago del precio, pero esa cláusula no producirá efectos contra tercero de buena fe que hubiere adquirido los bienes a que esta fracción se refiere.

Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado el bien vendido puede exigir del comprador, por el uso de él, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido el bien.

En el caso del artículo anterior, el comprador que haya pagado parte del precio tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó.

Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas, serán nulas.

Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserva la propiedad del bien vendido hasta que su precio haya sido totalmente pagado, en la inteligencia de que si también se pacta que entretanto el bien quede en poder del comprador, éste lo conservará con el carácter que las partes convengan, pero quien, en el silencio de éstas, será considerado como depositario gratuito del bien con facultades de usado y en su caso disfrutado, según su naturaleza.

Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I y II del artículo 2590, el pacto de que se trata produce efectos contra terceros, si se inscribe en el Registro Público; cuando los bienes son de la clase a que se refiere la fracción III del artículo que se acaba de citar, se aplicará lo dispuesto en esta fracción. El vendedor a que se refiere este artículo, mientras no obtiene la rescisión del contrato por la causa que fuere, no puede enajenar el bien vendido con la reserva de propiedad. Se hará al margen de la respectiva inscripción de venta una anotación preventiva para hacer constar esta limitación de dominio.

Son en su caso aplicables a la venta con reserva de dominio, las disposiciones de los tres artículos inmediatamente anteriores.

Cuando se trate de bienes que puedan gustarse, pesarse o medirse, pueden los contratantes convenir en que la compraventa se perfeccione cuando, dentro del plazo que al respecto se fije, el comprador haga saber al vendedor que acepta comprar por haberle gustado, pesado o medido satisfactoriamente los bienes del vendedor que aquél recibió a vistas.

Puede también pactarse la compraventa a la vista o por acervo, llamada también a ojo cerrado, aun cuando recaiga sobre bienes que se pueden contar, pesar o medir, pues se perfecciona tan sólo porque, y desde el momento en que las partes se avengan en el precio, siendo así el comprador no puede demandar la nulidad del contrato alegando no haber encontrado en el acervo la cantidad, peso o medida que él calculaba.

En cambio, habrá lugar a la nulidad si el vendedor presentare el acervo como de especie homogénea y ocultare en él especies de inferior clase y calidad de las que están a la vista.

Tratándose de inmuebles la compraventa puede ser ad mensuram y ad corpus.

Se da la primera, cuando el precio se determina proporcionalmente en función de una unidad de medida, que puede ser el metro, en cuyo caso el error numérico no da lugar a la nulidad, sino sólo a la rectificación.

La compraventa se hace por un precio alzado, y por ello sin estimar especialmente las partes o medidas de aquél; pero sí señalando sus linderos o cualquier otro dato o serie de datos que sirvan para identificarlo, no precisamente por su extensión y medidas, sino como un todo unitario o una sola entidad corporal. En esta modalidad de la compraventa, el vendedor está obligado a entregar al comprador todo lo que en el inmueble y sus linderos se comprenda, aunque haya exceso o disminución en las medidas expresadas en el contrato, y sin que, por ello mismo, haya lugar a rectificación alguna ni menos a nulidad.

El contrato de compraventa no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble, en cuyo caso el contrato se perfeccionará y surtirá plenamente sus efectos, hasta que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad.

Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor catastral sea equivalente hasta 500 salarios mínimos vigentes en el Estado, podrán otorgarse en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos, debiendo ser ratificadas todas las firmas ante notario, juez de primera instancia, o mixto, o menor, o de paz.

Párrafo reformado POE 15-10-1992

Los contratos por los que el Gobierno del Estado, sus organismos descentralizados o los ayuntamientos municipales, el ISSSTE, FOVlSSSTE, C.F.E., INDECO, CORETT e INFONAVIT, enajenen terrenos o casas, cualquiera que sea el precio de la operación, podrán otorgarse en documentos privados sin los requisitos de testigos y de ratificación de firmas.

Si alguno de los contratantes no supiera escribir, firmará a. su nombre y a su ruego otra persona con capacidad legal, no pudiendo firmar con ese carácter ninguno de los testigos.

Se imprimirá en el documento la huella digital de cada contratante, sepa o no firmar, y de él se formarán dos originales, uno para el comprador y otro para el Registro Público.

Si el valor catastral del inmueble excede del equivalente hasta de 500 salarios mínimos vigentes en el Estado, su venta se hará en escritura pública.

Artículo reformado POE 15-10-1992

Las ventas judiciales en almoneda, subasta o remate públicos se regirán por las disposiciones de este título, en cuanto a la substancia del contrato y a las obligaciones y derechos del comprador y del vendedor, con las modificaciones que se expresan en este capítulo. En cuanto a los términos y condiciones en que hayan de verificarse, se regirán por lo que disponga el Código de Procedimientos Civiles.

No pueden rematar por sí, ni por interpósita persona, el juez, secretario y demás empleados del juzgado; el ejecutado, sus procuradores, abogados y fiadores; los albaceas y tutores, si se trata de bienes pertenecientes a la sucesión o a los incapacitados, respectivamente; ni los peritos que hayan valuado los bienes objeto del remate.

Por regla general, las ventas judiciales se harán en dinero efectivo y al contado, y cuando el bien fuere inmueble, pasará al comprador libre de todo gravamen, a menos de estipulación expresa en contrario, a cuyo efecto el juez mandará hacer la cancelación o cancelaciones respectivas, en los términos que disponga el Código de Procedimientos Civiles.

En las enajenaciones judiciales que hayan de verificarse para dividir cosa común, se observará lo dispuesto para la partición entre herederos,