Libro séptimo · Título séptimo Capítulo VII. De la terminación del arrendamiento

El arrendamiento puede terminar:

I.Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que el bien fue arrendado.

II.Por convenio expreso.

III.Por nulidad.

IV.Por rescisión.

V.Por confusión.

VI.Por pérdida o destrucción total del bien arrendado, causadas por caso fortuito o fuerza mayor.

VII.Por expropiación del bien arrendado hecha por causa de utilidad pública.

VIII.Por evicción del bien dado en arrendamiento.

En el caso de la fracción II de este artículo, el convenio se cumplirá en cuanto no perjudique derechos de personas que no sean partes en aquel convenio.

Si el arrendamiento se celebró por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio.

El arrendamiento de predios rústicos o urbanos, que no se haya celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirá a voluntad de cualquiera de las contratantes, previo aviso dado en

forma indubitable, judicial o notarial, a la otra parte, con dos meses de anticipación si el predio es urbano y con un año si es rústico.

Dado el aviso a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario de predio urbano está obligado a permitir que se pongan cédulas en lugares visibles del predio y a mostrar el interior del bien a los que pretendan verlo. Respecto de los predios rústicos, se observará lo dispuesto en los artículos 2888 y 2889.

Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue por una sola vez y hasta por un año ese contrato.

Si el bien arrendado no se destina a habitación, sino a comercio, despacho profesional o industria, el arrendatario gozará además de la prórroga de un año a que se refiere el párrafo anterior, de una prórroga adicional de cuatro meses por cada año que el bien hubiere estado ocupado por el arrendatario con el mismo negocio, profesión o industria. Sumadas ambas prórrogas no podrán exceder en ningún caso de cinco años.

La cláusula que en los contratos de arrendamiento establezca renuncia a estas prórrogas, se tendrá por no puesta.

No proceden las prórrogas en los contratos celebrados por tiempo indefinido.

El arrendatario deberá reclamar judicialmente el derecho que se confiere en el artículo 2903, dentro del último mes del plazo del arrendamiento, si habiendo solicitado extrajudicialmente la prórroga al arrendador éste la hubiera negado.

Concedida la prórroga podrá el arrendador aumentar la renta anterior, conforme al índice nacional de precios al consumidor publicado por el Banco de México, correspondiente al último año del plazo del contrato.

Durante las prórrogas previstas en los artículos anteriores, la renta estipulada en el contrato prorrogado sólo podrá aumentarse anualmente, pero el aumento no podrá exceder del índice nacional de precios al consumidor publicado por el Banco de México, correspondiente al último año.

Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año y por tiempo indefinido si el predio es urbano.

En cualquiera de ambos casos el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba más el aumento que corresponda conforme al índice nacional de precios al consumidor publicado por el Banco de México, correspondiente al último año.

Cuando haya prórroga en el contrato de arrendamiento o la tácita reconducción a que se refieren los artículos anteriores, cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario.

El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

I.Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en la fracción I del artículo 2862.

II.Por usarse el bien en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2862.

III.Por el subarriendo del bien en contravención a lo dispuesto en el artículo 2892.

En los casos del artículo 2881, el arrendatario podrá rescindir el contrato cuando la pérdida del uso fuere total, y aun cuando fuere parcial, si la reparación durare más de dos meses.

Si el arrendatario no hiciere uso del derecho que para rescindir el contrato le concede el artículo anterior, hecha la reparación, continuará en el uso del bien, pagando la misma renta hasta que termine el plazo del arrendamiento.

Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario, podrá éste pedir la rescisión del contrato.

Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y perjuicios.

Si el bien fue arrendado por el usufructuario, manifestando o no este carácter en el contrato, y al extinguirse el usufructo y consolidarse la propiedad, el arrendatario continúa en el goce y el uso del bien sin oposición del propietario, continuará éste como arrendador y vigente el contrato.

Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistirá, a menos que aparezca que se celebró dentro de los sesenta días anteriores al secuestro de la finca, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por concluido.

En los casos de expropiación y de ejecución judicial, se observará en lo conducente lo dispuesto en los artículos 2888, 2889 y 2890.