Libro sexto Titulo decimo octavo. De la hipoteca

La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes inmuebles determinados y enajenables que no se entregan al acreedor, y que en caso de incumplimiento de la obligación principal, otorga al titular los derechos de persecución, de venta y de preferencia en el pago.

Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor.

El propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce.

Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados.

La hipoteca sólo puede recaer sobre bienes especialmente determinados.

Nadie puede hipotecar sus bienes sino con las condiciones y limitaciones a que esté sujeto su derecho de propiedad.

La hipoteca se extiende, aun cuando no se exprese:

I.- A las accesiones naturales del inmueble hipotecado; II.- A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados; III.- A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos; IV.- A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados; y V.- A los nuevos edificios que el constituyente de la garantía llevare a cabo, si procediere a la demolición de los edificios hipotecados, trátese de reconstrucción total o parcial.

Salvo pacto en contrario, la hipoteca no comprenderá:

I.- Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito; y II.- Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

No se podrán hipotecar:

I.- Los frutos y rentas pendientes de separación del predio que los produzca; II.- Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios; III.- Las servidumbres, a no ser que se hipotequen junto con el predio dominante;

IV.- El derecho a percibir los frutos en el usufructo concedido por este código a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes; V.- El uso y la habitación; y VI.- Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

La hipoteca puede constituirse por contrato, testamento o declaración unilateral de voluntad, así como por la ley, con el carácter de necesaria, cuando la misma sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En los tres primeros casos la hipoteca se llama voluntaria, y en el último necesaria.

Cuando el crédito hipotecario exceda de trescientas veces el salario mínimo diario general vigente en la región, la hipoteca debe otorgarse en escritura pública. Cuando no exceda de esa cantidad, así como en los casos previstos en el último párrafo del artículo 1805 de este Código, podrá otorgarse en escritura privada, ante dos testigos, de la cual se harán tantos ejemplares como sean las partes contratantes.

De igual manera, podrán otorgarse en documento privado, aunque el valor de los créditos exceda el límite establecido, los contratos de crédito con garantía hipotecaria que celebren dependencias o entidades de la Administración pública, sea ésta federal, estatal o municipal, incluyendo a los institutos, fondos, fideicomisos, comisiones u otros organismos que legalmente operen en materia de financiamiento del sector productivo.

Si el inmueble hipotecado se hiciere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos garantice debidamente la obligación principal.

En el caso del párrafo anterior, se sujetará a dictamen de peritos la circunstancia de haber disminuido el valor de la finca hipotecada hasta hacerla insuficiente para responder de la obligación principal.

Si queda comprobada la insuficiencia de la finca y el deudor no mejora la hipoteca en los términos del artículo anterior, dentro de los ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá el cobro del crédito hipotecario, dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.

Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere, podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en el caso de expropiación por causa de utilidad pública o de venta judicial.

La hipoteca subsistirá íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada, y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, pero sin perjuicio de lo que disponen los artículos siguientes.

Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, es forzoso determinar la porción del crédito por la que responde cada finca, y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagándose la parte de crédito que garantiza.

Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada convenientemente se divida, se repartirá proporcionalmente el gravamen hipotecario entre las fracciones. Al efecto, se pondrán de acuerdo el dueño de la finca y el acreedor hipotecario, y si no se consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia de peritos.

Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas por más de dos años si se trata de fincas rústicas, o por más de un año si se trata de fincas urbanas.

La hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de tres años, a menos que se haya pactado expresamente que garantizará los intereses por más tiempo, con tal que no exceda del término para la prescripción de los intereses y de que se haya tomado razón de esta estipulación en el Registro Público de la Propiedad.

El acreedor hipotecario puede adquirir el bien hipotecado, en remate judicial o por adjudicación en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo con lo que establece el Código Procesal Civil.

Puede también convenir con el deudor, en que se le adjudique en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no puede perjudicar los derechos de tercero.

Las obligaciones garantizadas con hipoteca, cualquiera que sea su naturaleza, prescriben en diez años. La pretensión hipotecaria prescribirá en igual término.

Cuando el acreedor únicamente ejercite la pretensión principal, y no la real hipotecaria, se interrumpirá el término de prescripción de ambas pretensiones, entre las partes; pero dicha interrupción no surtirá efectos en perjuicio de tercero que tenga un derecho real o embargo sobre el bien hipotecado.

La hipoteca nunca es tácita ni general; para producir efectos contra tercero necesita siempre de registro.

La hipoteca sobre derechos reales constituidos respecto de bienes raíces, puede comprender los derechos de copropiedad, de nuda propiedad, de usufructo, de hipoteca, de servidumbres en unión con el predio dominante, y de superficie.

El poseedor en concepto de dueño de un inmueble, siendo de buena fe, puede hipotecar su posesión, cuando se encuentre inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

También la hipoteca puede recaer, sobre una herencia en la que existen bienes raíces, o sobre los derechos de un heredero, cuando en la herencia se encuentren inmuebles.

Si se llegare a declarar la nulidad del título en que se funde la posesión objeto de la hipoteca, ésta será nula si el acreedor hipotecario conocía los vicios del título, si éstos se desprendían del registro, o si la obligación garantizada tiene su origen en un acto a título gratuito.

Si el poseedor en concepto de dueño de un inmueble conociere los vicios de su título, no podrá hipotecar su posesión, y si lo hiciere, la hipoteca será nula.

En la hipoteca de la nuda propiedad puede gravarse exclusivamente ésta, o gravarse dicha nuda propiedad por una parte, y el usufructo por la otra.

Si se extinguiere el usufructo y se consolidare la propiedad, la hipoteca se extenderá en su totalidad al inmueble, si así se hubiere pactado.

Si el usufructuario adquiere la nuda propiedad, estando sólo hipotecada ésta, continuará el gravamen sin extenderse al usufructo.

Cuando se hipotequen separadamente la nuda propiedad y el usufructo, por distintas personas, en el caso de extinción del usufructo o de consolidación, la hipoteca de la nuda propiedad continuará gravando la totalidad del inmueble, salvo pacto en contrario, en cuyo caso se extinguirá por lo que se refiere al usufructo, si así se hubiere convenido.

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprende el área.

El derecho de superficie puede ser hipotecado, siguiendo el gravamen las limitaciones o modalidades de ese derecho.

Cuando alguien construyere de buena fe en terreno ajeno, y el propietario no quiera hacer uso del derecho que le concede este Código para adquirir la construcción, podrá hipotecarse ésta por el constructor.

La hipoteca de hipoteca comprende, salvo pacto en contrario, tanto el derecho real, cuanto el principal garantizado por éste. Cuando se hipotecare exclusivamente la hipoteca sin el derecho principal, el gravamen se extinguirá, al extinguirse la hipoteca hipotecada, y si se hace pago de la obligación principal, el titular de la hipoteca de hipoteca, no tendrá derecho alguno respecto a la prestación que en bienes o numerario fuere cubierta.

En estos dos casos, o cuando hubiere culpa del titular de la hipoteca hipotecada, éste tendrá obligación de constituir una nueva hipoteca, y de no hacerlo, de pagar daños y perjuicios.

Si al mismo tiempo se constituyeren la hipoteca de hipoteca y la prenda sobre el crédito principal, en favor de personas distintas, en caso de conflicto, preferentemente el acreedor prendario tendrá derecho sobre el pago que se hiciere. Si la cosa gravada con la hipoteca hipotecada se vendiere o rematare, el mismo acreedor prendario tendrá preferencia sobre su precio o valor. El titular de la hipoteca de hipoteca sólo tendrá pretensión sobre los remanentes.

Puede hipotecarse toda la herencia como universalidad, si tuviere bienes inmuebles o derechos reales sobre bienes raíces, mediante el consentimiento de los herederos, otorgado en los términos del artículo 846 de este Código, y sin perjuicio de los acreedores hereditarios, quienes en su caso podrán pedir la nulidad, si la hipoteca se constituye en fraude de los mismos. Para la constitución de esta hipoteca deberá inscribirse previamente el testamento, y, en los casos de intestado, el auto declaratorio de herederos legítimos, indicándose los bienes que constituyan el haber hereditario.

Un heredero puede hipotecar su parte alícuota, siempre y cuando en la herencia existan bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, quedando sujeta la hipoteca a la adjudicación que se le hiciere de inmuebles determinados, al verificarse la partición. Para esta Hipoteca deberá previamente hacerse el registro en los términos del artículo anterior.

Las concesiones pueden ser objeto de hipoteca en la forma y términos que establezcan la leyes respectivas.

Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece este Código.

El pacto de no volver a hipotecar es nulo.

El predio común no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos los copropietarios. El copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse la cosa común la hipoteca gravará la parte que le corresponde en la división. El acreedor tiene derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

La hipoteca constituida sobre derechos reales, sólo durará mientras éstos subsistan, pero si los derechos en que aquélla se hubiere constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, éste tiene obligación de constituir una nueva hipoteca a satisfacción del acreedor y, en caso contrario, a pagarle todos los daños y perjuicios. Si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que venza el tiempo en que el usufructo hubiere concluido de no haber mediado el hecho voluntario que le puso fin.

La hipoteca constituida por declaración unilateral de voluntad, será irrevocable desde que se otorgue, y aún antes de que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad.

La hipoteca constituida por testamento, puede tener por objeto mejorar un crédito a cargo del testador, para convertirlo de simple en hipotecario, o bien, garantizar un legado o un crédito que se reconozca por testamento.

Puede otorgarse hipoteca para garantizar obligaciones civiles consignadas en documentos a la orden o al portador, o para garantía de títulos de crédito. Si la obligación principal no excediere de trescientas veces el salario mínimo diario general vigente en la región, la hipoteca se consignará en el mismo documento o título, sin necesidad de que conste en escritura pública, debiendo registrarse para que surta efectos contra tercero. Si la obligación excediere de la cantidad mencionada, la hipoteca se otorgará en escritura pública, debiendo hacerse constar su constitución en el documento que acredite la deuda.

La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto contra tercero desde su inscripción, si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse.

Si la obligación asegurada estuviere sujeta a condición resolutoria inscrita, la hipoteca no dejará de surtir su efecto respecto de tercero, sino desde que se haga constar en el Registro Público de la Propiedad el cumplimiento de la condición.

Cuando se contraiga la obligación futura o se cumplan las condiciones de que tratan los dos artículos anteriores, deberán los interesados pedir que se haga constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria, sin cuyo requisito no podrá aprovechar ni perjudicar a tercero la hipoteca constituida.

Para hacer constar en el Registro Público de la Propiedad el cumplimiento de las condiciones a que se refieren los artículos que preceden, o la existencia de las obligaciones futuras, presentará cualquiera de los interesados al registrador la copia del documento público que así lo acredite y, en su defecto, una solicitud formulada por ambas partes, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que deben dar lugar a ella.

Si alguno de los interesados se niega a firmar dicha solicitud, acudirá el otro a la autoridad judicial para que, previo el procedimiento correspondiente, dicte la resolución que proceda.

Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, no surtirá efecto contra tercero si no se hace constar en el Registro Público de la Propiedad por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.

El crédito puede cederse, en todo o en parte, siempre que la cesión se haga en la forma que para constitución de la hipoteca previene el artículo 2366 de éste Código, se dé conocimiento al deudor y sea inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

Si la hipoteca se ha constituido para garantizar obligaciones a la orden, puede transmitirse por endoso del título, sin necesidad de notificación al deudor, ni de escritura pública, ni de registro. La hipoteca constituida para garantizar obligaciones al portador, se transmitirá por la simple entrega del título sin ningún otro requisito. En caso de que el cedente deje de llevar la administración de los créditos, el cesionario deberá notificar por escrito la cesión al deudor.

Las instituciones del sistema bancario mexicano, actuando en nombre propio o como fiduciarias, las demás entidades financieras, y los institutos de seguridad social, podrán ceder sus créditos con garantía hipotecaria, sin necesidad de notificación al deudor, ni de escritura pública, ni de inscripción en el Registro, siempre que el cedente lleve la administración de los créditos. En el caso de que el cedente deje de llevar la administración de los créditos, el cesionario deberá únicamente notificar por escrito la cesión al deudor, señalando quien será el nuevo acreedor y en su caso, el domicilio para recibir el pago.

En los supuestos previstos en los dos párrafos anteriores, la inscripción de la hipoteca a favor del acreedor original se considerará hecha a favor de el o los cesionarios referidos en tales párrafos, quienes tendrán todos los derechos y acciones derivados de ésta.

La hipoteca generalmente durará por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice, y cuando ésta no tuviere término para su vencimiento, la hipoteca continuará vigente hasta en tanto no prescriba la obligación principal o se extinga por alguna otra causa.

Puede establecerse en el título constitutivo de la hipoteca una duración menor que la de la obligación principal, pero no es válido estipular un término mayor a su vigencia.

Cuando se prorrogue el término de la obligación garantizada con la hipoteca, ésta se entenderá prorrogada por el mismo término, a no ser que expresamente se asigne menor tiempo a la prórroga de la hipoteca.

Si antes de que expire el plazo se prorrogare por primera vez, durante la prórroga y el término señalado para la prescripción, la hipoteca conservará la prelación que le corresponda desde su origen.

La hipoteca prorrogada por segunda o más veces sólo conservará la preferencia derivada del registro de su constitución por el tiempo a que se refiere al artículo anterior, por la segunda o ulterior prórroga, sólo tendrá la prelación que le corresponda por la fecha del último registro.

Lo mismo se observará en el caso de que el acreedor conceda un nuevo plazo para que se le pague el crédito.

Llámase necesaria la hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los créditos de determinados acreedores.

La constitución de la hipoteca necesaria podrá exigirse en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado.

Si para la constitución de alguna hipoteca necesaria se ofrecieren diferentes bienes y no convinieren los interesados en la parte de la responsabilidad que haya de pesar sobre cada uno, conforme a lo dispuesto en el artículo 2371 de este Código, decidirá la autoridad judicial previo dictamen de peritos.

Del mismo modo decidirá el Juez las cuestiones que se susciten entre los interesados, sobre la calificación de suficiencia de los bienes ofrecidos para la constitución de cualquiera hipoteca necesaria.

La hipoteca necesaria durará el mismo tiempo que la obligación que con ella se garantiza.

Tienen derecho a pedir la hipoteca necesaria para seguridad de sus créditos:

I.- El coheredero o partícipe, sobre los inmuebles repartidos, en cuanto importen los respectivos saneamientos o el exceso de los bienes que hayan recibido; II.- Los descendientes de cuyos bienes fueren meros administradores los ascendientes, sobre los bienes de éstos, para garantizar la conservación y devolución de aquéllos; III.- Los menores y demás incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren; IV.- Los legatarios, por el importe de sus legados, si no hubiere hipoteca especial designada por el mismo testador; V.- Los acreedores de la herencia, por el importe de sus créditos, si en la misma existen bienes inmuebles o derechos reales sobre bienes raíces; y VI.- El Estado, los municipios y los establecimientos públicos, sobre los bienes de sus administradores o recaudadores, para asegurar las rentas de sus respectivos cargos.

La constitución de la hipoteca, en los casos a que se refieren las fracciones II y III del artículo anterior, puede ser pedida:

I.- En el caso de bienes de que fueren meros administradores los padres, por los herederos legítimos del menor; II.- En el caso de bienes que administren los tutores por los herederos legítimos y por el curador del incapacitado, así como por el Consejo Local de Tutelas; y III.- Por el Ministerio Público, si no lo pidieren las personas enumeradas en las fracciones anteriores.

La constitución de la hipoteca por los bienes de hijos de familia, de los menores y de los demás incapacitados, se regirá por las disposiciones contenidas en el Título Quinto, Capítulo Único, Título Sexto, Capítulo IX; y Título Séptimo, Capítulos I y II del Libro Segundo.

Los que tienen derecho de exigir la constitución de hipoteca necesaria, tienen también el de objetar la suficiencia de la que se ofrezca, y el de pedir su ampliación cuando los bienes hipotecados se hagan por cualquier motivo insuficientes para garantizar el crédito. En ambos casos resolverá el Juez.

Si el responsable de la hipoteca designada en las fracciones II, III y IV del artículo 2408 no tuviere inmuebles, no gozará el acreedor más que del privilegio mencionado en el artículo 2474, fracción I, salvo lo dispuesto en el Capítulo IX del Título Sexto del Libro Segundo de este Código.

La hipoteca constituida sobre cosa ajena es nula, y sólo quedará convalidada si antes de que tenga lugar la evicción, adquiere el constituyente del gravamen la propiedad de la cosa hipotecada.

La hipoteca constituida por el propietario aparente será válida, aun cuando se declare la nulidad del título de propiedad o la falta del mismo, siempre y cuando el acreedor sea de buena fe, no se desprendan los vicios del título de dominio del mismo Registro Público de la Propiedad y la obligación que garantice tenga su origen en un acto o título oneroso.

En los casos de mala fe del acreedor hipotecario, cuando los vicios resulten del mismo Registro Público de la Propiedad, o el acto que haya dado origen a la obligación principal sea gratuito, la hipoteca será nula, esta nulidad podrá ser invocada por todo aquel que tenga interés jurídico, será imprescriptible y sólo podrá ser convalidada cuando el constituyente de la misma adquiera la propiedad por un título legítimo, antes de que exista evicción.

La regla anterior será aplicable al caso en que se declare la nulidad del título del constituyente de la hipoteca.

Si el constituyente de la hipoteca tiene un dominio revocable o sujeto a condición resolutoria, la hipoteca se extinguirá cuando el dominio se revoque o la condición se cumpla, excepto en el caso previsto en el artículo 1840 de este Código.

En estos casos deberá declararse la naturaleza del dominio por el constituyente del gravamen y si no constare en el Registro Público de la Propiedad, ni se declarare, la hipoteca continuará vigente, entre tanto no se extinga por alguna otra causa.

Se reconoce la hipoteca de propietario en favor del mismo dueño de la finca gravada, para que pueda constituirla por acto unilateral, o adquirirla por subrogación, a efecto de disponer de dicha garantía y mantener preferencia frente a los hipotecarios posteriores.

Cuando el constituyente de una hipoteca pagare ésta, conserva a su disposición el gravamen con el lugar y grado de preferencia que tenga, para poder transmitirlo a tercero. En el caso de que se rematare el bien hipotecado, el propietario tendrá preferencia en la forma y términos que correspondan a la hipoteca que hubiere pagado.

Se adquirirá una hipoteca de propietario por subrogación legal, cuando el adquirente del bien gravado pague a un acreedor que tenga sobre él un crédito hipotecario anterior a la adquisición.

Habrá también lugar a la hipoteca de propietario cuando el dueño del bien gravado se libere de la obligación principal por compensación, novación, confusión o remisión. En estos casos el citado dueño quedará subrogado en la hipoteca que pesa sobre su propio bien, siempre y cuando existan otros gravámenes en favor de tercero, de no existir tales gravámenes se extinguirá la hipoteca.

Cuando el constituyente de una hipoteca para garantizar deuda ajena, pagare ésta, quedará subrogado en la hipoteca sobre su propio bien en la forma y términos establecidos en el párrafo anterior.

CARACTERISTICAS EFECTOS. Serán hipotecas solidarias las que constituyan dos o más personas para garantizar una deuda solidaria existente a cargo de cualquiera de los constituyentes, de todos ellos o de un tercero.

Por efecto de las hipotecas solidarias el acreedor podrá hacer efectiva la totalidad de su crédito sobre cualquiera de los bienes hipotecados, o sobre todos conjuntamente. Si por el avalúo que se haga de dichos bienes se infiere que, para cubrir el crédito hipotecario, basta con el remate o venta de una o varias fincas, exclusivamente éstas serán objeto de subasta.

Puede pactarse en las hipotecas solidarias, o estipularse así en su constitución por acto unilateral, que la obligación se hará efectiva sucesivamente en los bienes que se designen y conforme al orden indicado.

OBLIGACIONES DERECHOS QUE DE ELLAS DERIVAN. Se llaman hipotecas mancomunadas las constituidas por dos o más personas para garantizar obligaciones mancomunadas existentes a cargo de las mismas, de una de ellas o de un tercero.

Las hipotecas mancomunadas facultan al acreedor para hacer efectiva únicamente la parte de la deuda garantizada sobre el bien o bienes hipotecados.

Si todos los deudores de una obligación mancomunada constituyeren hipotecas sobre diversos bienes, se entenderá, salvo pacto en contrario, que cada bien gravado responderá hasta el monto de la parte alícuota de la deuda que corresponda a cada obligado.

Se llaman hipotecas indivisibles las constituidas para garantizar una obligación indivisible. Las mismas facultan al acreedor para hacer efectivo su crédito sobre todos los bienes gravados, caso en el cual se estará a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2419 de este Código.

La hipoteca produce todos sus efectos jurídicos contra tercero, mientras no sea cancelada su inscripción.

La hipoteca se extingue, debiendo declararse judicialmente su cancelación, a petición de parte interesada, en los siguientes casos:

I.- Cuando se extinga el bien hipotecado; II.- Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía, salvo los casos de hipoteca de propietario; III.- Cuando se resuelva o extinga el derecho del constituyente de la hipoteca sobre el bien gravado;

IV.- Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado observándose lo dispuesto en el artículo 2369; V.- Cuando se remate judicialmente el bien hipotecado, teniendo aplicación lo prevenido en el artículo 1812 de este Código; VI.- Por la remisión expresa del acreedor; VII.- Por la declaración de estar prescrita la pretensión hipotecaria, o la obligación principal; y VIII.- Cuando por consolidación el propietario del bien hipotecado adquiera la hipoteca, salvo los casos de hipoteca de propietario.

La hipoteca extinguida por dación en pago revivirá, si el pago queda sin efecto, ya sea por que la cosa dada en pago se pierda por culpa del deudor y estando todavía en su poder, ya sea porque el acreedor la pierda en virtud de la evicción.

En los casos del párrafo anterior, si el registro hubiera sido ya cancelado, revivirá solamente desde la fecha de la nueva inscripción, quedando siempre a salvo el derecho de acreedor para ser indemnizado por el deudor de los daños y perjuicios que se la hayan seguido.

La extinción del bien hipotecado tendrá lugar en los siguientes casos:

I.- Por la destrucción de la cosa; II.- Cuando ésta quede fuera del comercio; y III.- Cuando tratándose de muebles inmovilizados se pierden de modo que no puedan localizarse o que conociendo su paradero, exista una imposibilidad material de recuperarlos.

Si entre los bienes de una herencia existe un crédito hipotecario, y el bien objeto del gravamen pertenece a uno de los herederos, la hipoteca no se extinguirá. En el caso de que se adjudique a dicho heredero el crédito, adquirirá éste una hipoteca de propietario.

Cuando el acreedor hipotecario hereda con los demás herederos el bien hipotecado, no se extinguirá la hipoteca, y si en la división de la herencia se le aplicare íntegramente la cosa, el heredero adquirirá la hipoteca de propietario.

Cuando el acreedor hipotecario adquiera en legado la cosa hipotecada, se extinguirá la hipoteca si el bien no reporta gravámenes; en caso contrario, la hipoteca subsistirá en calidad de hipoteca de propietario.