Libro quinto · Capítulo VI Sección séptima. Terminación del arrendamiento

El arrendamiento puede terminar:

I.Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o en la ley, o por estar satisfecho el objeto para que el bien fue arrendado;

II.Por convenio expreso;

III.Por nulidad;

IV.Por rescisión;

V.Por confusión;

VI.Por pérdida o destrucción del bien arrendado, debidas a caso fortuito o fuerza mayor;

VII.Por expropiación del bien arrendado.

Si el arrendamiento se celebró por tiempo determinado, concluye en el día prefijado.

El arrendamiento de predios rústicos o urbanos, que no se haya celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirá a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previa notificación judicial o notarial a la otra parte, con dos meses de anticipación, si el predio es urbano, y un año si es rústico.

Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el arrendatario a que se le prorrogue por una sola vez y hasta por tres años más ese contrato, si se reúnen los siguientes requisitos:

I.Que el bien se haya arrendado para habitación;

II.Que el arrendatario esté al corriente en el pago de las rentas;

III.Que durante la prórroga el arrendamiento tenga también como objeto habitar el local arrendado;

IV.Que el inquilino no sea propietario de un inmueble en que exista una construcción para habitación, que se encuentre en la misma localidad; y,

V.Que el inquilino no tenga celebrado como arrendador uno o más contratos de arrendamiento en la misma localidad.

Lo dispuesto en el artículo anterior se aplicará también al arrendamiento por tiempo indeterminado.

Durante la prórroga prevista en los artículos anteriores, la renta estipulada en el contrato prorrogado sólo podrá aumentarse anualmente, pero el aumento no podrá exceder del setenta por ciento del incremento porcentual fijado del equivalente al valor diario de la Unidad de Medida y Actualización. En tratándose de viviendas construidas dentro de los Programas Gubernamentales de Fomento Habitacional, tales como FOVI, FONHAPO, FOVISSSTE y FIDEICOMISO SEDUE, la renta se incrementará durante el plan de amortización correspondiente, en la forma que señalen dichos Programas.

Para que se produzca la prórroga a que se refieren los artículos 2321 y 2322, bastará que el arrendatario satisfaga los requisitos señalados en el propio numeral 2321.

Si el arrendador no estuviere de acuerdo, por no reunir el arrendatario los requisitos establecidos en el artículo 2321, decidirá el Juez.

La prórroga comenzará a correr a partir de la fecha en que venza el contrato.

No producirá ningún efecto el convenio entre arrendador y arrendatario, que contravenga lo dispuesto en los artículos 2321 a 2326, los cuales son irrenunciables.

En caso de la prórroga del contrato de arrendamiento) establecida por los artículos 2321 y 2322, no cesan las obligaciones de quien haya otorgado garantía para la seguridad del arrendador, y la responsabilidad de aquél se extiende a los aumentos de renta autorizados por la ley, sin necesidad de pacto expreso. Este artículo es irrenunciable.

Si terminado el arrendamiento celebrado para casa habitación y la prórroga si la hubo, continua el arrendatario sin oposición en el goce y uso del bien, ya no se entenderá prorrogado el arrendamiento.

En el caso supuesto en el artículo anterior, el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato y, en su caso, a la prórroga, con arreglo a la renta que pagaba, más los aumentos ordenados por la ley.

El artículo 2330 es irrenunciable y no puede pactarse ningún aumento de la renta, ni cláusula penal alguna, en el caso previsto por el.

Si el inmueble no se arrendó para casa habitación, y después de terminado el arrendamiento, continúa el arrendatario sin oposición en el uso y goce del bien, se aplicarán las siguientes disposiciones:

I.Si el predio es rústico, se entenderá renovado el contrato de arrendamiento por otro año;

II.Si el predio es urbano y se arrendó para comercio o para establecer en él una industria, no se tendrá por renovado el arrendamiento; pero el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba, más los aumentos que correspondan conforme al artículo 2323 aplicado por analogía; III. En los casos previstos en las dos fracciones anteriores, cesan las obligaciones otorgadas por persona distinta a las partes, para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario.

En el caso de la fracción II del artículo 2318, el convenio se cumplirá en cuanto no perjudique derecho de personas que no sean partes en aquel convenio.

El arrendador puede exigir la rescisión del contrato al inquilino:

I.Si no paga la renta correspondiente a tres meses consecutivos, cuando el arrendamiento se celebró para habitación;

II.Si no paga la renta en los plazos establecidos en la fracción I del artículo 2290, si el arrendamiento no se celebró para habitación;

III.Si usa el bien en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2290; y,

IV.Si subarrienda el bien contraviniendo lo dispuesto en el artículo 2311.

Además de los casos previstos por la ley. El arrendatario podrá exigir la rescisión del contrato:

I.Si el dueño entrega el bien sin cumplir lo dispuesto por los artículos 2273, fracción I y 2274;

II.Si el arrendador sin motivo fundado se opone al subarriendo, que con derecho pretenda el arrendatario.

Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al usufructuario o a sus causahabientes a título universal la indemnización de daños y perjuicios.

Si el bien fue arrendado por el usufructuario, manifestando o no este carácter en el contrato, y al extinguirse el usufructo y consolidarse la propiedad, el arrendatario continúa en el goce y el uso del bien sin oposición del propietario, continuará éste como arrendador y vigente el contrato, siendo aplicable en su caso lo que disponen los artículos 2321 a 2331.

Si el bien se destruyere totalmente, por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendamiento se rescinde, sin responsabilidad para ninguna de las partes.

Si la destrucción del bien fuere parcial, la renta se disminuirá proporcionalmente, a no ser que el arrendador o el arrendatario prefieran rescindir el contrato.

El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario y no puede pactarse lo contrario.

Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento para habitación, se transmitiese por cualquier causa la propiedad del bien arrendado, subsistirá el contrato.

En el caso del artículo anterior, respecto al pago de las rentas, regirán las siguientes disposiciones:

I.El arrendatario tiene obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la notificación que se le haga de haberse transmitido la propiedad;

II.No queda comprendido en la fracción anterior, el arrendatario que hubiere adelantado rentas al primer propietario, cuando el adelanto aparezca expresamente estipulado en el contrato;

III.El arrendatario que, habiendo hecho adelanto de rentas, sea obligado a segunda paga, tiene derecho de exigir al primer propietario la devolución de las cantidades adelantadas.

Los tres artículos anteriores son irrenunciables.

Si el inmueble no se arrendó para casa habitación, puede pactarse que la transmisión de la propiedad de aquél, entre vivos o por causa de muerte, termina o no el contrato.

Si la transmisión de la propiedad se hiciere por causa de utilidad pública, el contrato de arrendamiento terminará; pero arrendador y arrendatario deberán ser indemnizados por el expropiador.

Si el arrendador sufre evicción del bien arrendado, el reivindicante se subroga en todos los derechos que tenía aquél, por virtud del contrato de arrendamiento, y éste continúa surtiendo sus efectos hasta su conclusión.