Libro quinto · Segunda parte · Titulo septimo Capítulo IV. Del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación

Las disposiciones de este capítulo son de orden público e interés social. Por tanto, serán irrenunciables y en consecuencia, cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta.

No deberá darse en arrendamiento una finca que carezca de las condiciones de higiene y salubridad exigidas por la ley de la materia.

El arrendador que no haga las obras que ordenen las autoridades sanitarias y municipales para que sea habitable e higiénica una finca, será responsable de los daños y perjuicios que los inquilinos sufrieren por esa causa.

La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación será de un año forzoso para el arrendador y voluntario para el arrendatario, que será prorrogable, a voluntad del arrendatario, hasta por dos años más, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago de las rentas.

Para los efectos de este capítulo la renta deberá estipularse en moneda nacional.

La renta sólo podrá ser incrementada anualmente; el incremento de la renta nunca será mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior, respecto de la cantidad pactada como renta mensual.

La renta deberá pagarse en los plazos convenidos y a falta de convenio por meses vencidos.

El arrendatario no estará obligado a pagar la renta sino desde el día en que reciba el inmueble objeto del contrato.

Para los efectos de este capítulo el contrato de arrendamiento deberá otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador.

El contrato deberá contener, cuando menos las siguientes estipulaciones:

I.Nombres del arrendador y arrendatario;

II.La ubicación del inmueble;

III.Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan;

IV.El monto de la renta;

V.La garantía, en su caso;

VI.La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado;

VII.El término del contrato; y

VIII.Las obligaciones que arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas en la ley.

El arrendador deberá registrar el contrato de arrendamiento ante la autoridad competente. Una vez cumplido este requisito, entregará al arrendatario una copia registrada del contrato.

El arrendatario tendrá acción para demandar el registro mencionado y la entrega de la copia del contrato.

Igualmente el arrendatario tendrá derecho para registrar su copia de contrato de arrendamiento ante la autoridad competente.

El arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación, no terminará por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario, sino sólo por los motivos establecidos en las leyes.

Con exclusión de cualquier otra persona, el cónyuge, el concubinario o la concubina, los hijos, los ascendientes en líneas consanguínea o por afinidad del arrendatario fallecido se subrogarán en los derechos y obligaciones de éste, en los mismos términos del contrato, siempre y cuando hubieran habitado real y permanentemente el inmueble en vida del arrendatario.

No será aplicable lo dispuesto en el párrafo anterior a las personas que ocupen el inmueble como subarrendatarias, cesionarias o por otro título semejante que no sea la situación prevista en este artículo.

Para los efectos de este capítulo el arrendatario que esté al corriente en el pago de la renta tendrá derecho a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado, en el nuevo arrendamiento del inmueble. Asimismo, tendrá el derecho de preferencia en caso de que el propietario quiera vender la finca arrendada.

El ejercicio del derecho de preferencia por el tanto se sujetará a las siguientes reglas:

I.En todos los casos el propietario deberá dar aviso en forma indubitable al arrendatario de su deseo de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa;

II.El o los arrendatarios dispondrán de quince días para notificar en forma indubitable al arrendador su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia en los términos y condiciones de la oferta;

III.En caso de que el arrendador cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial estará obligado a dar un nuevo aviso en forma indubitable al arrendatario, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de quince días para los efectos del párrafo anterior. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador sólo estará obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo fuere de más de un diez por ciento;

IV.Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio se aplicarán las disposiciones de la ley de la materia;

V.Los notarios deberán cerciorarse del cumplimiento de este artículo previamente a la autorización de la escritura de compraventa; y

VI.La compraventa y su escrituración realizadas en contravención de lo dispuesto en este artículo serán anulables y los notarios incurrirán en responsabilidad en los términos de la ley de la materia. La acción de nulidad a que se refiere esta fracción, prescribirá a los seis meses, contados a partir de que el arrendatario tuviere conocimiento de la realización del contrato.

En caso de que el arrendatario no diere el aviso a que se refieren las fracciones II y III de este artículo caducará su derecho.

Será aplicable a los contratos sobre los que versa este capítulo, lo dispuesto en el artículo 2340, pero tratándose del arrendamiento de viviendas de interés social será potestativo para el arrendatario dar fianza o sustituir esa garantía con el depósito de un mes de renta adicional.

En todo contrato de arrendamiento para habitación deberán transcribirse íntegras las disposiciones de este capítulo.