Libro séptimo · Título decimonoveno · Capítulo IV Sección I. De la hipoteca en general

La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles y sus accesorios o pertenencias, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.

Los bienes hipotecados no se entregan al acreedor y quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

La hipoteca, salvo lo dispuesto en este capítulo, sólo puede constituirse sobre:

I.Inmuebles especialmente determinados.

II.Derechos reales constituidos sobre los mismos.

III.Un conjunto de inmuebles y muebles que formen una unidad perfectamente individualizada.

La hipoteca se extiende, aunque no se exprese:

I.A las accesiones del inmueble hipotecado.

II.A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados.

III.A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos.

IV.A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.

V.A los nuevos edificios que el constituyente de la garantía levantare en reconstrucción total o parcial de los edificios hipotecados.

Pueden hipotecarse las negociaciones industriales, comerciales, agrícolas o ganaderas, con los inmuebles en que estén instaladas y en estos casos la hipoteca comprenderá también:

I.Las concesiones, si pueden enajenarse.

II.Los elementos materiales, muebles e inmuebles, afectos a la explotación considerados en su unidad.

III.El dinero en caja y bancos de la explotación corriente y los créditos en favor de la empresa, derivados directamente de sus operaciones, y sin perjuicio de la posibilidad de disponer de ellos y de sustituirlos en el movimiento normal de las operaciones, sin necesidad del consentimiento del acreedor.

Salvo pacto en contrario, la hipoteca no comprenderá:

I.Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito.

II.Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

No se podrán hipotecar:

I.Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca.

II.Los bienes muebles accesorios de un inmueble, con separación de éste.

III.Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante:

IV.El uso y la habitación.

V.Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio: pero en cualquiera de ambos casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

A la hipoteca sobre derechos reales constituidos respecto de bienes raíces se aplicarán las siguientes disposiciones:

I.Dura mientras subsista el derecho real hipotecado.

II.Si el derecho hipotecado se extingue, cualquiera que sea la causa de la extinción, el deudor hipotecario debe constituir nueva hipoteca a favor y a satisfacción del acreedor.

III.Si el deudor hipotecario no otorga la nueva hipoteca a que se refiere la fracción anterior, u otra garantía suficiente a juicio del acreedor, se dará por vencido anticipadamente el plazo de la obligación principal.

La hipoteca puede recaer sobre una herencia o sobre los derechos de un heredero, cuando en el acervo hereditario haya inmuebles.

En la hipoteca de la nuda propiedad puede gravarse exclusivamente ésta, o gravarse dicha nuda propiedad por una parte y el usufructo por la otra.

En el primer caso, si se extinguiere el usufructo y se consolidare la propiedad, la hipoteca se extenderá en su totalidad al inmueble, es decir, sin desmembramiento de la propiedad, si así se hubiera convenido.

Si el usufructuario adquiere la nuda propiedad estando sólo hipotecada ésta, continuará el gravamen sin extenderse al usufructo.

Cuando se hipotequen separadamente la nuda propiedad y el usufructo, siendo distintos los titulares de estos derechos por ellos hipotecados, la extinción de cada una de las respectivas hipotecas no afecta la vida de la otra, pues extinguida una quedará subsistente la otra.

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprende el área.

Cuando alguien construyere de buena fe en terreno ajeno, y el propietario no quiera hacer uso del derecho que le concede este código para adquirir la construcción, podrá hipotecarse ésta por el constructor.

El derecho de superficie puede ser hipotecado, siguiendo el gravamen las limitaciones y modalidades de ese derecho.

La hipoteca de hipoteca se rige por los siguientes conceptos:

I.Comprende, salvo pacto en contrario, tanto el derecho real, cuanto el principal garantizado por éste.

II.Si las partes no pactaron en contrario a lo dispuesto en la fracción anterior, al constituirse la hipoteca, el deudor deberá otorgar al acreedor un mandato irrevocable, para cobrar y, en su caso, demandar en tiempo al deudor de la hipoteca hipotecada.

III.Los notarios cuidarán del exacto cumplimiento de la fracción anterior.

IV.El mandatario, en el supuesto de la fracción II de este artículo, tendrá las facultades que concede el primer párrafo del artículo 3008.

V.Cuando se hipoteque exclusivamente el derecho principal, el gravamen se extinguirá al extinguirse la hipoteca hipotecada.

VI.Si la hipoteca hipotecada, en el caso de la fracción anterior, se extingue por pago de la obligación principal, el titular de la hipoteca de hipoteca no tendrá derecho alguno respecto a la prestación que en bienes o numerario fuere pagada.

En los casos previstos en los artículos 3408 y 3415, fracciones V y VI, si el derecho real hipotecado se extingue por culpa del titular de ese derecho, el acreedor hipotecario, además de los derechos que le concede la fracción III del artículo 3408, podrá exigir al titular del derecho real extinguido, el pago de daños y perjuicios.

Puede hipotecarse la herencia como una universalidad, si tuviere inmuebles o derechos reales, de acuerdo con las siguientes disposiciones:

I.Se requiere el consentimiento de los herederos, y en su caso, de los legatarios, de acuerdo con el artículo 1190.

II.Esta hipoteca se constituirá sin perjuicio de los acreedores hereditarios.

III.Para la constitución, deberá inscribirse previamente, en el Registro Público, el testamento, y en caso de intestado, el auto declaratorio de herederos, así como el inventario de los bienes que constituyen el haber hereditario.

Para que un heredero pueda hipotecar su parte alícuota, se requiere que en la herencia existan inmuebles o derechos reales y que se hayan hecho las inscripciones a que se refiere la última fracción del artículo anterior.

La hipoteca a que se refiere el artículo anterior, quedará sujeta a la adjudicación que se hiciere al heredero del inmueble, al efectuarse la partición.

Las concesiones pueden ser objeto de hipoteca en la forma y términos que establezcan las leyes respectivas.

Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque haya pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece este código. El pacto de no volver a hipotecar es nulo.

En la hipoteca de un predio común, se aplicarán las siguientes disposiciones:

I.Se requiere el consentimiento de todos los copropietarios para hipotecar el predio común en su totalidad.

II.Un copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse el bien común, la

hipoteca gravará la parte que le corresponda en la división.

III.En el supuesto previsto en la fracción anterior, el acreedor tiene derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor se le aplique una parte del inmueble, con valor inferior al que corresponda al copropietario que constituyó la hipoteca.

Nadie puede hipotecar sus bienes sino con las condiciones y limitaciones a que esté sujeto su derecho de propiedad.

La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor, con o sin el consentimiento del deudor o contra su voluntad.

El propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su derecho si la conoce.

Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que puedan ser enajenados.

La hipoteca constituida por el que no tenga derecho de hipotecar será nula, pero quedará convalidada si el constituyente adquiere después el inmueble hipotecado, antes de que tenga lugar la evicción.

La hipoteca constituida por el propietario aparente es válida, independientemente de que se declare o no la nulidad del título de propiedad o la falta del mismo, si se reúnen los siguientes requisitos:

I.Que el acreedor sea de buena fe.

II.Que los vicios del título de dominio no se desprendan del mismo Registro Público.

III.Que la obligación garantizada tenga su origen en un acto a título oneroso.

Cuando no se reúnan los tres requisitos señalados en el artículo anterior, la hipoteca constituida por el propietario aparente será nula, y esta nulidad podrá ser invocada por cualquiera persona que tenga interés jurídico, será imprescriptible y sólo podrá convalidarse si quien constituyó la hipoteca adquiere legítimamente la propiedad, antes de la evicción.

Cuando el inmueble deviniere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, se aplicarán las siguientes disposiciones:

I.Podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca por el monto que, a juicio de peritos, garantice la obligación principal.

II.Se sujetará a juicio de peritos, la insuficiencia del inmueble para responder de la obligación principal.

III.Si quedare comprobada la insuficiencia de la finca y el deudor no mejorare la hipoteca como dispone la fracción I, dentro de ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, se dará por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.

Cuando la finca estuviere asegurada y se destruyere por caso fortuito, se aplicarán los siguientes preceptos:

I.La hipoteca subsistirá en los restos de la finca.

II.El valor del seguro quedará afecto al pago.

III.Si el crédito fuere de plazo cumplido podrá el acreedor pedir la retención del seguro.

IV.Si el crédito no fuere exigible aún, podrá pedir el acreedor que el valor del seguro se imponga a satisfacción de él, para que el pago se verifique al vencimiento del plazo.

Lo dispuesto en el artículo anterior, se observará en lo conducente, con el precio que se obtuviere en el caso de expropiación por causa de utilidad pública o de venta judicial del bien hipotecado.

La hipoteca subsistirá íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada, y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, salvo lo dispuesto en los artículos siguientes.

Cuando se hipotequen varios predios para la seguridad de un crédito, y se fije la porción del crédito por la que responderá cada predio, pueden éstos ser redimidos independientemente, pagándose la parte del crédito que garanticen.

Cuando sean varios los predios hipotecados y no se haya señalado la responsabilidad de cada predio, no se podrá exigir la liberación de ninguno de ellos, sea cual fuere la parte del crédito que el deudor haya satisfecho.

Cuando un inmueble hipotecado susceptible de ser fraccionado convenientemente se divida en varios predios, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre éstos, por convenio entre el acreedor y el dueño del bien hipotecado; y si no se consiguiera ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, oyendo el dictamen de peritos.

Si no se divide el crédito, según lo establecido en el artículo que precede, podrá el acreedor hacer efectivo su crédito por la totalidad de la suma garantizada, contra cualquiera de los nuevos predios en que se haya dividido el primero, o contra todos, simultánea o sucesivamente.

Dividida entre varios predios la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito, y pagada la parte de éste con que estuviere gravado alguno de ellos, se podrá exigir por quien tenga interés, la cancelación parcial de la hipoteca, en la parte correspondiente a ese predio.

Si la parte pagada del crédito es mayor que la cantidad por la que responde cada uno de los predios, pero no igual a la suma de las cantidades que garantizan todos, podrá el deudor elegir cuál de ellos ha de liberarse.

Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas por un término que exceda a la duración de la hipoteca, bajo pena de nulidad del citado contrato o del mencionado pacto en la parte que exceda de la expresada duración.

Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas ni arrendamiento por más de un año si se trata de finca rústica, o por más de seis meses si se trata de fincas urbanas.

La hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de tres años; a menos que se haya pactado expresamente que garantizará los intereses por más tiempo, con tal que no exceda del término para la prescripción de los intereses, y de que se haya tomado razón de esta estipulación en el Registro Público.

El acreedor hipotecario puede adquirir el bien hipotecado, en remate judicial o por adjudicación, en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Código Procesal civil. Puede también convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no puede perjudicar los derechos de tercero.

Cuando el crédito hipotecario exceda del monto de trescientas sesenta y cinco unidades de medida y actualización, la hipoteca debe otorgarse en escritura pública.

Cuando no exceda de esa cantidad podrá otorgarse en escritura pública o en escritura privada que firmarán los contratantes ante dos testigos, ratificando las partes el contenido de dicha escritura y reconociendo sus firmas ante Notario Público.

La acción hipotecaria prescribe en igual tiempo que la obligación principal.

El plazo para la prescripción de la acción hipotecaria, se contará desde que puedan ejercitarse los derechos que confieren al acreedor la obligación principal y esa acción.

La hipoteca no puede ser tácita ni general. Para producir efectos contra tercero, necesita siempre que se inscriba en el Registro Público.

La hipoteca puede constituirse por contrato, testamento o declaración unilateral de voluntad, así como por la ley, cuando ésta sujeta a alguna persona a prestar esa garantía. En los tres primeros casos la hipoteca se llama voluntaria, y en el último, necesaria.