LIBRO SEPTIMO TITULO DECIMOQUINTO. De la Hipoteca

La hipoteca es un derecho real constituido sobre bienes que no se entregan al acreedor y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

La hipoteca debe otorgarse en escritura pública.

Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

La hipoteca sólo puede ser constituida, sobre bienes inmuebles o derechos reales, o sobre un conjunto de bienes muebles e inmuebles que formen una misma unidad industrial, comercial, de servicios, agrícola o ganadera.

La hipoteca se extiende, aunque no se exprese, a:

I.Las accesiones naturales del bien hipotecado;

II.Las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;

III.Los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.

Salvo pacto en contrario, la hipoteca no comprenderá:

I.Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito;

II.Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

No se podrán hipotecar:

I.Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca;

II.Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;

III.Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;

IV.El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este Código, a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;

V.El uso y la habitación;

VI.Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del juicio, se haya registrado previamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del juicio.

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno, no comprende éste.

Puede hipotecarse la nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extenderá al mismo usufructo si así se hubiere pactado.

Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece este Código. El pacto de no volver a hipotecar se tendrá por no puesto.

El copropietario puede hipotecar su porción indivisa y al dividirse el bien común, la hipoteca gravará la parte que le corresponde a la división. El acreedor tiene derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

La hipoteca constituida sobre derechos reales, durará mientras éstos subsistan; pero si los derechos en que aquélla se hubiere constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, éste tiene obligación de constituir una nueva hipoteca a satisfacción del acreedor. Si no lo hace o no otorga alguna otra garantía a juicio del acreedor podrá darse por vencido anticipadamente el plazo de la obligación principal y procederá al cobro de ella, y los daños y perjuicios.

Si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y éste concluyera por voluntad del usufructuario la hipoteca subsistirá hasta que venza el tiempo en que el usufructo hubiera concluido, al no haber mediado el hecho voluntario que le puso fin.

La hipoteca puede ser constituida por el deudor o por un tercero, pero nunca podrá ser general.

Puede hipotecar el que puede enajenar, y pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados.

Si el inmueble hipotecado resulta insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca hasta que garantice la obligación principal.

En el caso del artículo anterior, si no están de acuerdo los contratantes, decidirá el Juez la circunstancia de haber disminuido el valor de la finca hipotecada hasta hacerla insuficiente para responder de la obligación principal.

Si queda comprobada la insuficiencia del valor de la finca y el deudor no mejora la hipoteca, dentro de los ocho días siguientes a la declaración judicial, procederá el vencimiento anticipado de la obligación garantizada, debiéndose hacer efectiva la hipoteca para todos los efectos legales.

Si el bien estuviere asegurado y se destruyere, subsistirá la hipoteca, en lo que quede, y además, el valor del seguro quedará afecto al pago.

Si el crédito no fuere de plazo cumplido, podrá exigir el acreedor, que se constituya hipoteca en otros bienes que garanticen, o de no hacerlo así, se pague su crédito, dándose por vencido desde luego el plazo.

La hipoteca subsistirá íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada, y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido.

Cuando se hipotequen varios bienes para garantizar un crédito, se debe determinar por qué cantidad responde cada uno, y puede cada uno de ellos ser liberado del gravamen, pagando la parte del crédito que garantiza.

Cuando un bien hipotecado se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecado entre las fracciones. Al efecto, se pondrán de acuerdo el propietario del bien y el acreedor hipotecario; y si no se consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por resolución judicial.

El propietario del predio hipotecado no puede arrendarlo sin consentimiento del acreedor, ni pactar pago anticipado de rentas por un plazo que exceda a la duración de la hipoteca, bajo pena de que sea considerado como no puesto.

Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento por más de un año, si se trata de inmueble rústico, ni por más de dos meses, si se trata de inmueble urbano.

La hipoteca constituida para garantizar un crédito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de tres años; salvo pacto en contrario, con tal que no exceda del plazo para la prescripción de los intereses y de que se haya tomado razón de esta estipulación en el Registro Público de la Propiedad.

Puede convenir el acreedor con el deudor, en que se le adjudique el bien hipotecado en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca.

La acción derivada de la hipoteca prescribirá a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al título inscrito.

La hipoteca puede ser voluntaria, necesaria o inversa.

Es hipoteca voluntaria la convenida entre las partes o impuesta por disposición del propietario de los bienes sobre los que se constituye.

La hipoteca constituida unilateralmente por un tercero, es irrevocable desde el momento en que la hace saber al acreedor o al deudor.

La hipoteca constituida para la garantía de una obligación futura o sujeta a condición suspensiva inscritas, surtirá efecto contra terceros desde su inscripción, si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse.

Si la obligación asegurada estuviese sujeta a condición resolutoria inscrita, la hipoteca no dejará de surtir su efecto respecto de terceros, sino desde que se haga constar en el Registro Público de la Propiedad el cumplimiento de la condición.

Cuando se contraiga la obligación futura o se cumplan las condiciones de que tratan los dos artículos anteriores, deberán los interesados pedir que se haga constar así, por medio de una nota en la inscripción registral hipotecaria, sin cuyo requisito no podrá aprovechar ni perjudicar a terceros la hipoteca constituida.

Para hacer constar en el Registro Público de la Propiedad el cumplimiento de las condiciones a que se refieren los artículos que preceden, o la existencia de las obligaciones futuras, presentará cualquiera de los interesados al propio Registro la copia del documento público que así lo acredite y, en su defecto, una solicitud formulada por ambas partes, pidiendo que se extienda la nota correspondiente y expresando claramente los hechos que deben dar lugar a ella.

Si alguno de los interesados se niega a firmar dicha solicitud, el otro podrá reclamarlo judicialmente.

Todo hecho o convenio entre las partes que puedan modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, no surtirá efecto contra tercero si no se hace constar en el Registro Público de la Propiedad por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota registral, según los casos.

El crédito garantizado con hipoteca, puede cederse en todo o en parte, sin modificar las condiciones contractuales originales, siempre que la cesión se haga en escritura pública, se dé conocimiento al deudor y sea inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

Se exceptúan de lo dispuesto en el párrafo anterior las instituciones del Sistema Bancario Mexicano, actuando en nombre propio o como fiduciaria, las demás entidades financieras, y los institutos de seguridad social, quienes podrán ceder sus créditos con garantía hipotecaria, sin necesidad de notificación al deudor, de escritura pública ni de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, siempre que el cedente mantenga la administración de los créditos.

En caso de la cesión de la administración del crédito, el cedente deberá otorgar poder al cesionario para la cancelación de la hipoteca y notificar al deudor, sin modificar las condiciones originales del crédito.

En caso de variarse las condiciones originales del crédito, deberán observarse los requisitos de existencia y validez del acto jurídico, debiendo hacer la cesión en escritura pública e inscribirla en el Registro Público de la Propiedad.

La hipoteca generalmente durará por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice, y cuando ésta no tuviere término para su vencimiento, la hipoteca no podrá durar más de diez años.

Los contratantes pueden señalar a la hipoteca una duración menor que la de la obligación.

Cuando se prorrogue el plazo de la obligación garantizada con la hipoteca, ésta se entenderá prorrogada por el mismo plazo, a no ser que expresamente se asigne menor tiempo a la prórroga de la hipoteca.

Si antes de que expire el plazo se prorrogare por primera vez, durante la prórroga y el plazo señalado para la prescripción, la hipoteca conservará la prelación que le corresponda desde su origen.

La hipoteca prorrogada por segunda o más veces sólo conservará la preferencia derivada del registro de su constitución por el tiempo a que se refiere el artículo anterior; por el demás tiempo, o sea el de la segunda o ulterior prórroga, sólo tendrá la prelación que le corresponda por la fecha del último registro.

Lo mismo se observará en el caso de que el acreedor conceda un nuevo plazo para que se le pague el crédito.

Se llama necesaria a la hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley, están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los créditos de determinados acreedores.

La constitución de la hipoteca necesaria podrá exigirse en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere origen, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado.

Si para la constitución de alguna hipoteca necesaria se ofrecieren diferentes bienes y no convinieren los interesados en la parte de responsabilidad que haya de pesar sobre cada uno, decidirá el Juez.

Del mismo modo decidirá el Juez las cuestiones que se susciten entre los interesados sobre la calificación de suficiencia de los bienes ofrecidos para la constitución de cualquiera hipoteca necesaria.

La hipoteca necesaria durará el mismo tiempo que la obligación que con ella se garantiza.

Tienen derecho de pedir la hipoteca necesaria para seguridad de sus créditos:

I.El coheredero o partícipe, sobre los inmuebles repartidos, en cuanto importen los respectivos saneamientos o el exceso de los bienes que haya recibido;

II.Los descendientes de cuyos bienes fueren meros administradores los ascendientes, sobre los bienes de éstos, para garantizar la conservación y devolución de aquéllos; teniendo en cuenta lo dispuesto en este Código respecto a la garantía que deben dar los tutores;

III.Los menores y demás incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren;

IV.Los legatarios, por el importe de sus legados, si no hubiere hipoteca especial designada por el mismo testador;

V.El Estado y los municipios, sobre los bienes de sus administradores y recaudadores, salvo lo que dispongan las leyes administrativas.

La constitución de la hipoteca, en los casos a que se refieren las fracciones II y III del artículo anterior, puede ser pedida:

I.En el caso de bienes de que fueren meros administradores los ascendientes, por los herederos legítimos del menor;

II.En el caso de bienes que administren los tutores, por los herederos legítimos y por el curador del incapacitado;

III.Por el Ministerio Público, si no la pidieren las personas enumeradas en las fracciones anteriores.

Los que tienen derecho de exigir la constitución de hipoteca necesaria, tienen también el de objetar la suficiencia de la que se ofrezca, y el de pedir su ampliación cuando los bienes hipotecados se hagan por cualquier motivo insuficientes para garantizar el crédito; en ambos casos resolverá el Juez.

Es la que se constituye sobre un inmueble que es la vivienda habitual y propia del pensionista para garantizar el capital que se le concede por el pensionario para cubrir sus necesidades económicas de vida, en los términos de este Capítulo.

Es aquel por el cual el pensionario se obliga a pagar periódicamente y en forma vitalicia al pensionista o a su beneficiario que deberá ser su cónyuge, concubina o concubinario de edad igual o superior a los 60 años, una cantidad de dinero predeterminada, que el pensionista garantizará a través de la hipoteca inversa, en los términos de este Capítulo.

Están autorizadas para otorgar la hipoteca inversa las instituciones privadas, sociales, las personas físicas y las instituciones públicas, siempre que cuenten con facultades para ello.

El costo de dicho avaluó será cubierto por el pensionario y deberá actualizarse periódicamente para estar acorde con la plusvalía que el bien adquiera con el tiempo.

La determinación de la hipoteca inversa se realizará previo avalúo de Institución debidamente facultada, que considere el valor comercial de mercado del inmueble que deberá actualizarse cada 2 años para estar acorde con la plusvalía que el bien adquiera con el tiempo.

El costo de dicho avaluó será cubierto por el pensionario.

El contrato de hipoteca inversa, además de lo pactado, estará sujeto a lo siguiente:

I.Que la cantidad pactada entre pensionario y pensionista sea suficiente para que éste último cubra sus necesidades básicas;

II.Que el solicitante o los beneficiarios que él designe sean personas de edad igual o superior a los 60 años;

III.El tutor, siempre que se encuentre en los supuestos señalados en el presente capítulo, podrá, con autorización judicial, constituir hipoteca inversa para garantizar un crédito otorgado a favor de su pupilo menor o incapaz;

IV.Que el pensionista disponga del importe del préstamo conforme a los plazos que correspondan a las disposiciones periódicas mediante las cuales el pensionista accederá al importe objeto de la hipoteca inversa,

V.Las personas que recibirán los pagos periódicos a que hace referencia el Artículo 7.1144 Ter;

VI.Las condiciones que se establezcan, en su caso, para atender lo dispuesto en el artículo 7.1144 sexies;

VII.Que la deuda sólo sea exigible por el pensionario y la garantía ejecutable cuando fallezca el pensionista y el beneficiario si lo hubiere, respetando el plazo que le concede la fracción II del artículo 7.1144 sexies respecto a la amortización de la deuda;

VIII.El pensionista podrá realizar pago total o parcial anticipado sin penalización alguna;

IX.El pensionista habitará vitaliciamente el inmueble hipotecado, no obstante, el pensionista podrá arrendar de manera parcial o total el inmueble hipotecado, siempre y cuando, cuente con la autorización expresa del pensionario y los términos y condiciones del arrendamiento se establezcan en el contrato correspondiente, sin afectar la naturaleza propia de la hipoteca inversa;

X.Los intereses que se generen por el capital serán solamente sobre las cantidades dispuestas por el pensionista;

XI.Que en el contrato se incluyan las especificaciones del incremento anual que tendrá la pensión, de acuerdo con las condiciones del mercado y el valor del inmueble.

La amortización del capital se sujetará a las siguientes normas:

I.Cuando fallezca el pensionista y su beneficiario, en caso de haberlo, sus herederos podrán abonar al pensionario la totalidad del adeudo existente y vencido, sin compensación por la cancelación del gravamen y pago del adeudo;

II.En el supuesto de la fracción anterior, los herederos del pensionista podrán optar por no pagar el adeudo existente y vencido. Transcurridos seis meses después del fallecimiento del pensionista sin efectuarse el pago, el pensionario cobrará el adeudo hasta donde alcance el valor del bien hipotecado, pudiendo solicitar su adjudicación o su venta.

El inmueble hipotecado no podrá ser transmitido por acto inter vivos sin el consentimiento previo del pensionario. El incumplimiento de esta obligación le conferirá el derecho de declarar vencido anticipadamente el total del adeudo y exigible a la fecha, a menos que se sustituya la garantía en forma bastante e igual a la anterior en un plazo de seis meses.

Cuando se extinga el capital pactado y los herederos del pensionista decidan no rembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, el pensionario podrá obtener recobro hasta donde alcance el bien hipotecado.

En caso de incumplimiento del pensionario en las ministraciones pactadas, el pensionista estará en condiciones de solicitar la rescisión del contrato y exigir el pago de los daños y perjuicios, o en su caso, el pago de la pena pactada. Además, se tendrá la deuda como liquidada y no generará más interés; debiendo el pensionario liberar a su costa el gravamen correspondiente. Para el caso de que se constituya una nueva hipoteca inversa sobre el mismo inmueble, ésta tendrá prelación respecto de la anterior.

En lo no previsto en este Código, la hipoteca inversa se regirá por lo dispuesto en la legislación que en cada caso resulte aplicable.

No serán de aplicación para la hipoteca inversa los artículos 7.1112, 7.1113 y 7.1114 de este Código.

La hipoteca concluye cuando:

I.Se extinga el bien hipotecado;

II.Se extinga la obligación a que sirvió de garantía;

III.Se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado;

IV.Se expropie el bien hipotecado;

V.Se remate judicialmente el bien hipotecado;

VI.Haya remisión expresa del acreedor;

VII.Se declare prescrita la acción hipotecaria;

VIII.Se consolide o confunda la propiedad del bien hipotecado en el acreedor.

La hipoteca extinguida por dación en pago revivirá, si el pago queda sin efecto, ya sea porque el bien dado en pago se pierda por culpa del deudor estando todavía en su poder, o porque el acreedor lo pierda en virtud de la evicción.

En los casos del artículo anterior, si el registro hubiere sido ya cancelado, revivirá solamente desde la fecha de la nueva inscripción; conservando el acreedor el derecho para ser indemnizado por el deudor, de los daños y perjuicios.