LIBRO SEPTIMO TITULO SEXTO. Del Arrendamiento

En el contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a transmitir el uso o goce temporal de un bien al arrendatario, quien se obliga a pagar un precio.

El contrato de arrendamiento debe constar por escrito y estipular el plazo que se convenga, el cual no debe de exceder de los señalados en este capítulo; no requiere de registro, a no ser que las partes lo convengan, en cuyo caso deberán de ratificarse las firmas ante notario público, u otorgarse en escritura pública

El plazo máximo de vigencia de un contrato de arrendamiento, será:

I.Dos años respecto de bienes muebles;

II.Tres años en tratándose de inmuebles urbanos destinados a casa habitación;

III.Cinco años respecto de inmuebles destinados a locales comerciales o de servicios;

IV.Cinco años si el bien inmueble rústico es destinado a fines agrícolas o ganaderos;

V.Veinte años tratándose de inmuebles destinados a la industria, tiendas departamentales, centros comerciales, bodegas de venta y en general los que se destinen al comercio en gran escala.

Cuando se omita establecer el plazo de duración en el contrato, se considerarán los siguientes:

I.Un año para casa habitación;

II.Dos años para locales comerciales o de servicios;

III.Cinco años para industria, tiendas departamentales, centros comerciales, bodegas de venta y en general los que se destinen al comercio en gran escala;

IV.Un año para finca rústica.

La renta puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otro bien equivalente, con tal de que sea cierto y determinado o determinable.

Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que puedan usarse sin consumirse, excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales.

Pueden celebrar el contrato de arrendamiento, los propietarios del bien, quienes tengan derecho o estén facultados para hacerlo, ya sea por autorización del dueño o por disposición de la ley.

El copropietario requiere para rentar el bien, del consentimiento de los demás copropietarios.

Se prohíbe a los servidores públicos, tomar en arrendamiento por sí, o por interpósita persona, los bienes que deban arrendarse en los asuntos en los que intervengan como tales.

Se prohíbe a los servidores públicos, así como a su cónyuge, a sus parientes de cualquier grado en línea recta, o dentro del cuarto grado de la línea colateral, afines hasta el segundo grado, tomar en arrendamiento los bienes que con el expresado carácter administren.

El arrendamiento de inmuebles de menores, incapacitados o de una sucesión o en el que se pacte un anticipo de rentas, se otorgarán en escritura pública y se inscribirán en el Registro Público de la Propiedad.

El contrato de arrendamiento no termina por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo pacto en otro sentido.

Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, se verificare la transmisión de la propiedad del bien arrendado, el arrendamiento subsistirá.

El arrendatario tendrá obligación de pagarle al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que se le notifique judicial o notarialmente ese cambio, a no ser que acredite haberla pagado anticipadamente, por estar estipulado expresamente en el contrato.

El arrendatario sólo podrá hacer mejoras al bien arrendado, previa autorización por escrito del arrendador; en caso contrario quedarán en beneficio del bien, sin derecho de cobrarlas.

El arrendamiento de bienes del Estado y municipios en lo no previsto por la ley administrativa se sujetará a las disposiciones de este título.

Las disposiciones sobre arrendamiento son de orden público e interés social, siendo por tanto irrenunciables. Cualquier estipulación en contrario, se tendrá por no puesta.

El arrendador está obligado a:

I.Entregar el bien en el tiempo convenido, si no se pactó, luego que sea requerido;

II.Que el bien arrendado esté en buenas condiciones conforme a su naturaleza o los fines para los cuales será utilizado;

III.No cambiar la forma del bien, ni perturbar su uso, salvo que requiera de reparaciones necesarias;

IV.Conservar el inmueble arrendado en buenas condiciones, realizando las mejoras necesarias;

V.Responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos del bien, anteriores al arrendamiento.

Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinado el bien, el arrendatario podrá optar por rescindir el contrato o reclamar que con cargo a las rentas se hagan dichas reparaciones.

El arrendatario está obligado a:

I.Pagar la renta en el lugar, tiempo y forma convenidos;

II.Usar el bien exclusivamente conforme a lo convenido o a su naturaleza;

III.Contratar un seguro suficiente a cubrir los posibles daños que se causaren al bien y a terceros en sus bienes o personas, en caso de que establezca un negocio o industria riesgosa;

IV.Dar aviso al arrendador de las reparaciones necesarias que se requieran;

V.Hacer las reparaciones locativas y los gastos de mantenimiento derivados del adecuado uso que se le dé al bien arrendado;

VI.Devolver el bien al término del contrato, en las condiciones en que lo recibió, salvo el deterioro por el uso normal del mismo;

VII.Poner en conocimiento del arrendador cualquier acto o hecho que lesione o pueda ocasionar un daño al bien arrendado.

Si no se señaló lugar de pago de la renta, será pagada en el lugar de ubicación del bien inmueble arrendado, y tratándose de muebles en el domicilio del arrendador.

Si no se señaló término para el pago de la renta, será pagada por plazos vencidos.

El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta el día en que entregue el bien arrendado.

El arrendatario podrá pedir la reducción de la renta o la rescisión del contrato, en su caso, si por causas ajenas a él no puede usar total o parcialmente el bien.

El arrendatario que ha cumplido puntualmente con sus obligaciones gozará del derecho de preferencia, tanto para la celebración de un nuevo contrato como respecto de la venta del bien arrendado, aplicándose las normas de la compraventa con derecho de preferencia.

Si son varios los arrendatarios que desean ejercitar el derecho de preferencia sobre la venta, será elegido el que tenga más antigüedad; de existir varios, el primero que cumpla con los requisitos y condiciones señalados en la oferta, y en caso de que fueren varios, se dejará a la suerte.

Toda vivienda que se dé en arrendamiento, deberá reunir las condiciones de higiene y salubridad necesarias.

El contrato de arrendamiento debe contener:

I.El nombre del arrendador y del arrendatario;

II.La ubicación del inmueble;

III.La descripción del inmueble e inventario de sus accesorios y de las instalaciones con que cuenta, así como el estado en que se encuentran;

IV.El monto de la renta, lugar y época de pago;

V.La mención expresa del destino habitacional del inmueble objeto del arrendamiento;

VI.El plazo de vigencia del contrato;

VII.La garantía que el arrendatario otorgue, en su caso.

La renta se pagará en los plazos convenidos, a falta de convenio por mensualidades vencidas.

En la novación del contrato de arrendamiento de vivienda, el incremento de la renta no podrá exceder del diez por ciento.

El arrendamiento de fincas rústicas se regirá por las disposiciones de este capítulo y en su defecto por las reglas generales sobre el arrendamiento.

La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio por ciclos agrícolas vencidos.

El arrendatario tendrá derecho a la reducción del importe de la renta, en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos por caso fortuito o por convenio. Se entiende por caso fortuito, el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro acontecimiento inusual e imprevisto.

En estos casos, la reducción de la renta, será proporcional al monto de las pérdidas sufridas.

El arrendatario está obligado, en el último año que permanezca en el fundo, a permitir a quien lo vaya a trabajar, el barbecho de las tierras que tenga desocupadas y en las que no pueda sembrar de nueva cuenta, así como el uso de las edificaciones y demás medios que fueren necesarios para las labores preparatorias para el ciclo siguiente.

El nuevo arrendatario tiene obligación de permitir al saliente, lo necesario para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato, todo con arreglo a las costumbres del lugar.

Son aplicables al arrendamiento de bienes muebles las disposiciones de este título que sean compatibles con la naturaleza de los mismos.

Si en el contrato no se hubiere fijado plazo, ni se hubiere expresado el uso a que el bien se destina, el arrendatario será libre para devolverlo cuando quiera, y el arrendador no podrá pedirlo sino después de cinco días de celebrado el contrato.

Si el bien se dio en arrendamiento por años, meses, semanas o días, la renta, se pagará al vencimiento de cada uno de esos plazos, salvo convenio en contrario.

Si el arrendatario devuelve el bien antes del plazo, está obligado a pagar la renta íntegra del tiempo convenido, salvo pacto en contrario.

La pérdida o deterioro del bien dado en arrendamiento, se presume siempre a cargo del arrendatario, a menos que éste pruebe que sobrevino sin culpa suya, en cuyo caso será a cargo del arrendador.

Serán por cuenta del arrendatario, la alimentación, curaciones y cuidado de los animales que le renten, salvo convenio en contrario.

El arrendatario tendrá la obligación de avisar al arrendador de la muerte de algún animal que tenga dado en arrendamiento, a efecto de que éste se cerciore de tal circunstancia, pudiendo recogerlo si es su deseo.

Cuando se arrienden dos o más animales que formen un todo como una yunta o un tiro, y uno de ellos se inutilice, se rescinde el arrendamiento, a no ser que el dueño quiera dar otro que forme un todo con el que sobrevivió.

Si celebrado el contrato sobre animales, se inutilizaren antes de ser entregados, el arrendador lo hará del conocimiento al arrendatario, en forma fehaciente, dentro del plazo de tres días, quedando liberadas las partes de toda obligación; en caso contrario el arrendador será responsable de daños y perjuicios.

Si en el arrendamiento de un predio rústico se incluye el ganado de labranza o de cría existente, el arrendatario tendrá respecto del ganado, los mismos derechos y obligaciones inherentes a la naturaleza del contrato de arrendamiento.

El arrendatario no puede subarrendar el bien arrendado en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el tercero de los daños y perjuicios.

Si el subarriendo se hiciere en virtud de la autorización general concedida en el contrato, el arrendatario será responsable al arrendador, como si él mismo continuara en el uso o goce del bien.

El arrendamiento termina por:

I.Haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o en la ley;

II.Estar satisfecho el objeto para el que el bien fue arrendado;

III.Convenio expreso;

IV.Nulidad;

V.Rescisión;

VI.Confusión;

VII.Pérdida o destrucción total del bien arrendado, por caso fortuito o fuerza mayor;

VIII.Expropiación del bien arrendado;

IX.Evicción del bien dado en arrendamiento.

Al vencimiento del plazo, el contrato termina en el día prefijado, si ha subsistido, se observará lo previsto en las disposiciones generales de este contrato.

Las partes tienen acción para pedir la rescisión del contrato, cuando incurran en incumplimiento de las obligaciones contraídas en el mismo.

Si el usufructuario no manifestó tal calidad al celebrarse el arrendamiento y al consolidarse la propiedad, el propietario exige la desocupación o devolución del bien arrendado, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y perjuicios.

Si el inmueble fuere enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistirá, a menos que haya sido celebrado dentro de los tres meses anteriores al secuestro, en cuyo caso, el contrato podrá darse por concluido.